Дмитровское ш., 95 км от МКАД
Оптик СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., щитовой.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 07.07.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 62 %
Земля ≈20 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 123 тыс. → дом ≈1,88 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 10 тыс.–37 тыс. ₽/м², медиана 25 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,09 млн / целевая ≈980 тыс. / пессимист. ≈871 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,53 млн ₽, маржа −175 %, ROI −64 %.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — баллоны; отопление — нет; свет — есть; в описании: печь, баня, колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Власово ≈4 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6337
Рейтинг 18/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.3 |
| торг | 5 | 87 % | 5.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 7 % | 1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 20 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 123 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 877 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 540 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Нарцисс СНТ | 22,5 сот. | 500 000 | 22 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Волхонка СНТ | 5,5 сот. | 210 000 | 38 182 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нарцисс СНТ | 15 сот. | 400 000 | 26 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нарцисс СНТ | 12 сот. | 390 000 | 32 500 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сатурн СНТ | 8 сот. | 140 000 | 17 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ягодное СНТ | 15 сот. | 330 000 | 22 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ягодное СНТ | 12 сот. | 330 000 | 27 500 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ягодное СНТ | 6 сот. | 70 000 | 11 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Палиха СНТ | 6 сот. | 120 000 | 20 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Слава СТ | 6 сот. | 420 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 000 / 24 918 / 36 585 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 089 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 035 000 ₽ |
| продажа: целевая | 980 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 871 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 529 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −175 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −64 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Сорокино СНТ | 50,5 м² | 6 сот. | 800 000 | 15 842 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Салют СНТ | 45 м² | 8,3 сот. | 450 000 | 10 000 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Каскад СТ | 54 м² | 9 сот. | 1 700 000 | 31 481 | снято (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Салют СНТ | 40 м² | 6 сот. | 950 000 | 23 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Гуслево д. | 46 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 26 087 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Океан-2 СНТ | 40 м² | 6,4 сот. | 1 300 000 | 32 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Универсал-3 СНТ | 63 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 49 206 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Швейник СНТ | 35 м² | 6 сот. | 500 000 | 14 286 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Северный СНТ | 41 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 36 585 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 2 300 000 | история площадки |
| 21.07.2026 | 2 000 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом, заезжай и живи. На первом этаже кухня и комната, второй этаж одна большая вместительная комната. На первом этаже есть печь (действующая) которая проходит через второй этаж. Участок 6 соток удобной формы. Из коммуникаций: центральная вода, газ в балоне, проведено электричество. С трех сторон забор проф лист, с четвертой стороны арабица. Ворота распашные. На участке: колодец, баня, сарай для инвентаря, отдельно стоящий душ, уличный туалет и дом. СНТ обустроено, зимой чистят дороги, транспортная доступность: ходит автобус до жд станции под расписание электричек. Есть магазин в десяти минутах ходьбы. Приезжает по выходным автолавка