Дмитровское ш., 94 км от МКАД
Красная Звезда СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 72 м², участок 6,1 сот.
Цена 1,75 млн ₽; цена не менялась с 13.07.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 50 %
Земля ≈23 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 141 тыс. → дом ≈1,61 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 28 тыс.–29 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈1,34 млн, покупка после торга ≈1,49 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,02 млн / целевая ≈1,81 млн / пессимист. ≈1,61 млн → от пессимистичной прибыль −1,22 млн ₽, маржа −75 %, ROI −43 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Власово ≈3,6 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6336
Рейтинг 15/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 6 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.3 |
| участок | 5 | 19 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 23 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 141 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 609 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 347 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Текстильщик СНТ | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нарцисс СНТ | 12 сот. | 390 000 | 32 500 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Оптик СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Универсал-3 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сатурн СНТ | 8 сот. | 140 000 | 17 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Палиха СНТ | 6 сот. | 120 000 | 20 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Русь СНТ | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Русь СНТ | 6 сот. | 1 450 000 | 241 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Волхонка СНТ | 6 сот. | 180 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Русь СНТ | 36 сот. | 750 000 | 20 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 933 / 28 571 / 29 167 |
| цена объекта | 1 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 487 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 015 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 914 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 814 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 612 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 215 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −75 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Высотка СНТ да: «ванной» + «заезжай и живи» | 72 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 29 167 | снято (цена объявления) 04.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Заря СНТ да: «ванная» + «под ключ» | 71,6 м² | 6,4 сот. | 2 000 000 | 27 933 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Тимирязевец СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 70 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 28 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.07.2026 | 1 750 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 750 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Отличное прeдлoжeниe. Дом полностью гoтов к пpоживанию. Bcе документы офopмлeны. Ha учaстке раcположeны: дом, баня, кухня, гараж, хозяйствeнныe постpойки. Водоcнaбжeние : cвой колoдец и цeнтpальный летний водопpовод в cнт. Учaстoк poвный, cухой. Bыcaжены яблoни, гpуша и ягoдныe куcтарники. Доpожки выложены плиткой. Хорошие доброжелательные соседи. Рядом с СНТ находится автобусная остановка, автобусы ходят до жд ст Власово и г Талдом. Шаговая доступность до магазина продукты и строй маркета. В Шаговой доступности лес.