Дмитровское ш., 97 км от МКАД
Химик СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 67 м², участок 6 сот., дерево, 2016 год.
Цена 2,15 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,35 млн ₽ от 05.05.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 61 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 230 тыс. → дом ≈1,92 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 28 тыс.–29 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈1,34 млн, покупка после торга ≈1,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,98 млн / целевая ≈1,78 млн / пессимист. ≈1,59 млн → от пессимистичной прибыль −1,58 млн ₽, маржа −100 %, ROI −50 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома).
До ст. Власово ≈5,4 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 44 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №6334
Рейтинг 17/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 6 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.8 |
| торг | 5 | 93 % | 5.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 74 % | 4.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 4.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 38 274 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 230 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 920 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 657 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Нива СНТ | 18,9 сот. | 700 000 | 37 037 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Таволга СНТ | 11,8 сот. | 600 000 | 50 847 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кунцево СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Децима СНТ | 7 сот. | 260 000 | 37 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Земляне СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нива СНТ | 5 сот. | 350 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алмаз СНТ | 12,5 сот. | 350 000 | 28 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Алмаз СНТ | 18 сот. | 1 600 000 | 88 889 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Политехник СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 67 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 933 / 28 571 / 29 167 |
| цена объекта | 2 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 827 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 983 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 884 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 785 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 586 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 581 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −100 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Заря СНТ да: «ванная» + «под ключ» | 71,6 м² | 6,4 сот. | 2 000 000 | 27 933 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Высотка СНТ да: «ванной» + «заезжай и живи» | 72 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 29 167 | снято (цена объявления) 04.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Тимирязевец СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 70 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 28 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.05.2026 | 2 350 000 | история площадки |
| 23.05.2026 | 2 300 000 (−50 000) | история площадки |
| 05.06.2026 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 12.07.2026 | 2 500 000 (+300 000) | история площадки |
| 16.07.2026 | 2 150 000 (−350 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 135465749 Продаётся уютный Деревянный дом в живописном районе,рядом березовая роща,в 50 м место для купания.Участок крайний ,соседи только с одной стороны. Дом 67 кв.м из бруса,второй этаж каркасно-щитовой.Дом построен на сваях 8х6м,дом теплый,в каждой комнаты на потолке конвекторы электрические с терморегуляторами.В доме 2 комнаты и кухня для приготовления еды.Участок 6 соток,ровный, на участке находятся 2-а хозблока на блоках.На участке летний душ,туалет на улице. Забор,профлист с парковочным местом. Транспортная доступность: Въезд в СНТ через шлагбаум, охраняется. В пешей доступности: 10 мин пешком до остановки общественного транспорта (рейсовый автобус к ж/с "Власово") Савёловское направление, продуктовые магазины, строительный магазин, пруд для купания, смешанный лес.