Дмитровское ш., 88 км от МКАД
Книга СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 91 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 1,59 млн ₽; цена не менялась с 17.07.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 57 %
Земля ≈29 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 172 тыс. → дом ≈1,42 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 28 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈1,72 млн, покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,72 млн / целевая ≈2,44 млн / пессимист. ≈2,17 млн → от пессимистичной прибыль −902 тыс. ₽, маржа −41 %, ROI −29 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — есть; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Никулки ≈4,7 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №6332
Рейтинг 22/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 107 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 79 % | 4.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 70 % | 10.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 28 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 172 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 423 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 637 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Гуслево д. | 16,3 сот. | 1 550 000 | 95 092 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гуслево д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гуслево д. | 14 сот. | 900 000 | 64 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гуслево д. | 24 сот. | 600 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Северянин СНТ | 12 сот. | 1 050 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Северянин СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Аэрофлот СНТ | 9,4 сот. | 120 000 | 12 766 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Аэрофлот СНТ | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Стрелка СНТ | 9 сот. | 875 000 | 97 222 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Восход СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 91 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 224 / 31 529 / 61 905 |
| цена объекта | 1 595 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 355 750 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 717 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 581 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 445 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 174 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -901 750 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Московский Художник СНТ да: «санузел» + «отделка» | 84 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 61 905 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Садко СНТ да: «санузел» + «мебель» | 85 м² | 6 сот. | 2 680 000 | 31 529 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Земляне СНТ да: «санузел» + «ремонтом» | 82,2 м² | 6 сот. | 2 320 000 | 28 224 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.07.2026 | 1 595 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 595 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 134372195 Территория Вашего загородного комфорта и уюта!!! В продаже уютная дача, расположенная в СНТ "Книга" Талдомского района. На участке 6 соток расположены дом, хозблок, колодец, уличный душ и туалет. Хорошая транспортная доступность и Торг.