Дмитровское ш., 76 км от МКАД
Лесная Поляна-3 СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 20 м², участок 6 сот.
Цена 800 тыс. ₽, снижали с 900 тыс.; первая цена 850 тыс. ₽ от 20.04.2026.
Рейтинг 73/100 · уверенность 54 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 412 тыс. → дом ≈388 тыс. ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 54 тыс.–222 тыс. ₽/м², медиана 128 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈680 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,46 млн / целевая ≈2,21 млн / пессимист. ≈1,96 млн → от пессимистичной прибыль ≈884 тыс. ₽, маржа 45 %, ROI 82 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 68 км ≈8,5 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №6328
Рейтинг 73/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 7.9 |
| торг | 5 | 74 % | 5.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 50 % | 3.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 412 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 388 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Лесная Поляна-3 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Думино СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Пыхино СНТ | 10 сот. | 2 150 000 | 215 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Плетневка СНТ | 9,2 сот. | 700 000 | 76 087 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Плетневка СНТ | 10 сот. | 470 000 | 47 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Простор СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Радуга-1 ТСН | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Пыхино д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Простор СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Андреянцево д. | 8,5 сот. | 999 860 | 117 631 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 091 / 127 500 / 222 222 |
| цена объекта | 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 680 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 455 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 332 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 210 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 964 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 884 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 82 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.1 км | Якоть СНТ | 20 м² | 6,1 сот. | 1 400 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Кристалл СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 699 998 | 85 000 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.5 км | Строитель-2 СНТ | 20 м² | 6,1 сот. | 2 750 000 | 137 500 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.5 км | Строитель СНТ | 20 м² | 6,2 сот. | 2 550 000 | 127 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Имени Мичурина СНТ | 21 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 176 190 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Автомобилист-3 ТСН | 20 м² | 6,2 сот. | 2 550 000 | 127 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Связист СНТ | 20 м² | 4,5 сот. | 1 900 000 | 95 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Золотилово д. | 22 м² | 6,1 сот. | 1 190 000 | 54 091 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | Рассвет ЛПХ | 18 м² | 7 сот. | 3 999 999 | 222 222 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.5 км | Матусово Поле СНТ | 16,2 м² | 5,5 сот. | 2 250 000 | 138 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.04.2026 | 850 000 | история площадки |
| 27.05.2026 | 900 000 (+50 000) | история площадки |
| 19.06.2026 | 850 000 (−50 000) | история площадки |
| 02.07.2026 | 800 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прoдаю дaчу в Дмитровском районе. Участок сухой, ровный, огорожен забором. Электричеcтво 15кВ, электрикa новaя. Имеетcя туaлeт, душ, сaрай. Земля ухожена. Поcажены яблoни, cмoродинa, вишня, мaлина. Нa тeрритoрии CНT детcкая площадкa. Двa рaзa в