Дмитровское ш., 38 км от МКАД
Подосинки д., Дмитровский гор. округ
Дом 49,5 м², участок 4,7 сот., дерево.
Цена 2,35 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 01.07.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 56 %
Земля ≈133 тыс. ₽/сот. × 4,7 сот. = 627 тыс. → дом ≈1,72 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 36 тыс.–169 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈790 тыс., покупка после торга ≈2 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,38 млн / целевая ≈2,14 млн / пессимист. ≈1,9 млн → от пессимистичной прибыль −884 тыс. ₽, маржа −47 %, ROI −32 %.
Коммуникации: вода — есть; газ — есть; отопление — есть; свет — есть; баня/сауна.
До ст. Морозки ≈0,9 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №6326
Рейтинг 36/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 120 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 6 % | 0.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 15 % | 2.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 133 334 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 627 000 ₽ (4,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 723 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 808 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Подосинки д. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Подосинки д. | 9,3 сот. | 1 674 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Подосинки д. | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Подосинки д. | 7,2 сот. | 940 000 | 130 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Подосинки д. | 8 сот. | 3 500 000 | 437 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Подосинки д. | 15 сот. | 2 704 000 | 180 267 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Подосинки д. | 6,5 сот. | 710 000 | 109 231 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Подосинки д. | 7,6 сот. | 1 900 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Подосинки д. | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Подосинки д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 49,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 790 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 941 / 62 162 / 169 014 |
| цена объекта | 2 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 997 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 379 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 260 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 141 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 903 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -884 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.7 км | Березовец СНТ | 47,3 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 35 941 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Некрасовский пгт | 45 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 106 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Темп СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 45 238 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Костино СНТ | 37 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 62 162 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | 35,5 м² | 6,9 сот. | 6 000 000 | 169 014 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 08.07.2026 | 2 350 000 (−450 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 350 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная летняя дача по адресу: д. Подосинки, с/о Кузяевский Дмитровского р-на Московской области. Отличное место для летнего отдыха. На участке 4,7 соток, расположен 2-х этажный дом- 49,5 кв.м., с/у, хозблок, баня. Дом каркасно-щитовой,