Дмитровское ш., 72 км от МКАД
АС СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 29 м², участок 10 сот., каркас.
Цена 2,49 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 04.06.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 59 %
Земля ≈57 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 573 тыс. → дом ≈1,92 млн ₽, 66 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 23 тыс.–44 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈580 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈956 тыс. / целевая ≈860 тыс. / пессимист. ≈765 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,93 млн ₽, маржа −253 %, ROI −72 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Никулки ≈1 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6322
Рейтинг 25/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 9.2 |
| торг | 5 | 52 % | 4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 55 % | 4.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 57 292 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 573 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 917 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 66 103 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Долгие Пруды СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Колос СНТ | 12 сот. | 470 000 | 39 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Спектр СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Спектр СНТ | 6 сот. | 520 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Гудок СНТ | 24 сот. | 3 500 000 | 145 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Прибрежный СНТ | 12,6 сот. | 700 000 | 55 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Прибрежный СНТ | 11 сот. | 700 000 | 63 636 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Гудок СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Никулки д. | 24 сот. | 1 000 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Огородник СНТ | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 29 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 580 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 333 / 32 666 / 44 000 |
| цена объекта | 2 490 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 116 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 956 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 908 000 ₽ |
| продажа: целевая | 860 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 765 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 931 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −253 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −72 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Петрино СНТ | 30 м² | 6 сот. | 700 000 | 23 333 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Энтузиаст СНТ | 30 м² | 6 сот. | 910 000 | 30 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Вымпел СНТ | 30 м² | 12 сот. | 1 100 000 | 36 667 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Менделеевец СНТ | 24,6 м² | 6 сот. | 950 000 | 38 618 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Петрино д. | 25 м² | 8 сот. | 800 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Салют-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 830 000 | 27 667 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Лесное СНТ | 35 м² | 12 сот. | 900 000 | 25 714 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Талица СТ | 25 м² | 10 сот. | 1 100 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | Чайка СНТ | 27 м² | 6 сот. | 900 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Кушки д. | 22 м² | 6 сот. | 950 000 | 43 182 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.06.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 05.07.2026 | 2 690 000 (−10 000) | история площадки |
| 07.07.2026 | 2 490 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 490 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в Снт Автоматика на земельном участке 10 соток. Дом каркасно- щитовой, обшит вагонкой, крыша металлочерепица. На участке имеются 2 хороших хозблока, летний душ, туалет, теплица, беседка, много декоративных и плодовых растений. Участок огорожен забором из металопрофиля. Въезд в Снт только для жителей, установлен шлагбаум, хорошие соседи. До ж/д станции Никулки 15 минут пешком. Также в пешей доступности лес и река Дубна.