Дмитровское ш., 46 км от МКАД
Прогресс СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 23 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 1,95 млн ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 48 %
Земля ≈242 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,45 млн → дом ≈501 тыс. ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 60 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈460 тыс., покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,5 млн / целевая ≈1,35 млн / пессимист. ≈1,2 млн → от пессимистичной прибыль −916 тыс. ₽, маржа −76 %, ROI −43 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Иванцево ≈3,1 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6320
Рейтинг 24/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 74 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 16.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 241 562 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 449 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 501 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 783 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Надежда-1 СНТ | 5,4 сот. | 700 000 | 129 630 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Надежда-1 СНТ | 12 сот. | 4 200 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Надежда-1 СНТ | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 21 сот. | 15 500 000 | 738 095 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Бирлово д. | 22 сот. | 5 800 000 | 263 636 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Бирлово д. | 10 сот. | 2 550 000 | 255 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Бирлово д. | 13 сот. | 4 200 000 | 323 077 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Бирлово д. | 20 сот. | 5 000 000 | 250 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Бирлово д. | 40 сот. | 9 550 000 | 238 750 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 5,6 сот. | 5 660 000 | 1 010 714 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 23 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 460 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 000 / 67 500 / 108 333 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 502 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 427 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 352 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 202 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -915 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −76 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Каменный Ручей СНТ | 24 м² | 8 сот. | 2 600 000 | 108 333 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Якоть СНТ | 25 м² | 5 сот. | 1 500 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Якоть СНТ | 20 м² | 6,1 сот. | 1 350 000 | 67 500 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 1 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 950 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача с домом на участке 6 соток в Снт. Расположена в живописном месте с асфальтированным подъездом. Внутри выполнен косметический ремонт. В доме терраса, кухня и 2 комнаты. Туалет во дворе. Свет и летняя вода имеется. На участке есть возможность для садоводства или отдыха на свежем воздухе. Снт благоустроено и находится в окружении живописного леса. В шаговой доступности расположены магазины продуктовые (3 шт)и промтоварный, аптеки, автобусная остановка, школа, стадион (прокат спортивного инвентаря + асвальтовые трассы для велосипедов, роллеров, лыж) Автобусная остановка с регулярным маршрутом. Показ в любое удобное для Вас время.