Новорязанское ш., 63 км от МКАД
Амирово СНТ, Раменский гор. округ
Дом 60,3 м², участок 8 сот., щитовой, 2015 год.
Цена 3 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 21.08.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 63 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 572 тыс. → дом ≈2,43 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 10 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈1,21 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,54 млн / целевая ≈2,29 млн / пессимист. ≈2,04 млн → от пессимистичной прибыль −1,72 млн ₽, маржа −85 %, ROI −46 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: колодец.
До ст. Белоозёрская ≈17,3 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №632
Рейтинг 18/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 562 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 572 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 428 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 265 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Амирово СНТ | 16 сот. | 2 500 000 | 156 250 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Победа СНТ | 7,3 сот. | 650 000 | 89 041 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рассвет-Натальино СНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Победа СНТ | 8 сот. | 680 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Натальино д. | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Натальино д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Натальино д. | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рассвет-Натальино СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Солнечное СНТ | 10 сот. | 870 000 | 87 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Солнечное СНТ | 16 сот. | 1 500 000 | 93 750 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 206 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 000 / 38 462 / 55 556 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 545 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 418 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 290 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 036 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 720 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −85 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Рассвет-Натальино СНТ | 50 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 24 000 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Зеленое Ожерелье СНТ | 50 м² | 8 сот. | 500 000 | 10 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Вега СНТ | 68,6 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 39 359 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Песчанка СНТ | 78 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 38 462 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Боршева СНТ | 45 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.08.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 25.09.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 03.10.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача для летнего проживания. Участок огорожен, имеются зеленые посадки и бытовка 2*4. Колодец в центре. 1 собственник.