Дмитровское ш., 80 км от МКАД
Слава СТ, Талдомский гор. округ
Дача 99,4 м², участок 6,2 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 01.07.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 58 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 199 тыс. → дом ≈2 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 31 тыс.–42 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈1,79 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,02 млн / целевая ≈2,72 млн / пессимист. ≈2,41 млн → от пессимистичной прибыль −1,24 млн ₽, маржа −51 %, ROI −34 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть; в описании: баня, колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Власово ≈4,1 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6318
Рейтинг 23/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 84 % | 5.1 |
| участок | 5 | 20 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 57 % | 8.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 32 046 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 199 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 001 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 131 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Слава СТ | 6 сот. | 420 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Слава СТ | 5,9 сот. | 450 000 | 76 271 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Алмаз СНТ | 8,3 сот. | 120 000 | 14 458 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Московский Литератор СТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Высотка СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Волхонка СНТ | 5,5 сот. | 210 000 | 38 182 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рассвет-2 СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Алмаз СНТ | 12,5 сот. | 350 000 | 28 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Волхонка СНТ | 6 сот. | 180 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Алмаз СНТ | 18 сот. | 1 600 000 | 88 889 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 99,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 788 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 000 / 31 599 / 41 667 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 018 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 867 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 716 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 414 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 244 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Сорокино д. | 80,7 м² | 7 сот. | 2 550 000 | 31 599 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Долгие Пруды СНТ | 100 м² | 8 сот. | 3 100 000 | 31 000 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Менделеевец СНТ | 72 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Представляем Вашему вниманию прекрасную дачу расположенную в Талдомском районе. Дом, планировка: 1 этаж изолированная спальная комната, функциональная кухня, светлая гостиная с панорамными окнами. 2 этаж три изолированные спальные комнаты, санузел с биотуалетом. Дом выполнен по каркасной технологии с утеплением, обшит деревом изнутри и снаружи. В доме остается вся мебель, установленная кухня. Участок ровный, правильной прямоугольной формы, 6.17 соток. На участке расположены: дом, баня с пастирочной и душевой, уличный туалет, отсыпана площадка для парковки автомобилей, парник. Коммуникации: летний водопровод, электричество, колодец с насосом. Снт: дороги отсыпаны гравием, обустроены пруд и детская площадка, работает магазин, в Снт установлены откатные ворота, территория находится под наблюдением. Остановка общественного транспорта расположена возле въезда в Снт. Автобусы ходят по расписанию. Код пользователя: 134534. Номер в базе: 13225979.