Дмитровское ш., 94 км от МКАД · земля с домом
Медик-2 СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 70 м², участок 12 сот.
Дом по описанию: «На участке обустроенный летний дом 70 кв.м.»
Цена 1,3 млн ₽, снижали с 1,7 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 30.04.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 60 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 383 тыс. → дом ≈917 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 17 тыс.–66 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,46 млн / целевая ≈3,12 млн / пессимист. ≈2,77 млн → от пессимистичной прибыль ≈365 тыс. ₽, маржа 13 %, ROI 15 %.
Коммуникации: колодец; отопление — печь; свет — есть.
До ст. Власово ≈6 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 42 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6317
Рейтинг 42/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 30 % | 13 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 69 % | 4.2 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 77 % | 11.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 31 917 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 383 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 917 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Владыкино СНТ | 25 сот. | 675 000 | 27 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Владыкино СНТ | 10 сот. | 100 000 | 10 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Владыкино СНТ | 9,5 сот. | 460 000 | 48 421 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Владыкино СНТ | 15 сот. | 700 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фиалка СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заря СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Калинка СНТ | 12 сот. | 280 000 | 23 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Монолит СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Монолит СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Океан-2 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 143 / 48 571 / 66 176 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 463 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 290 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 117 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 770 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 365 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Мирный-2 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 17 143 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Мирный пос. | 70 м² | 13,5 сот. | 3 750 000 | 53 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Алмаз СНТ | 70 м² | 8,1 сот. | 1 500 000 | 21 429 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фиалка СНТ | 68 м² | 6,1 сот. | 4 200 000 | 61 765 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Таволга СНТ | 70 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 35 714 | в продаже 20.10.2026 | сохраненная копия |
| 1.2 км | Радуга СНТ | 72 м² | 18 сот. | 10 500 000 | 145 833 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Сорокино д. | 70 м² | 10 сот. | 3 400 000 | 48 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Универсал-3 СНТ | 68 м² | 6 сот. | 4 499 999 | 66 176 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Рассвет-2 СНТ | 68 м² | 6 сот. | 2 690 000 | 39 559 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Радуга СНТ | 67 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 62 687 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.04.2026 | 1 700 000 | история площадки |
| 16.05.2026 | 1 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 27.05.2026 | 1 450 000 (−200 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 1 300 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 1 300 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем в СНТ "Медик-2" в Талдомском районе Московской области красивый и обработанный участок, с плодовыми деревьями и кустарниками, огорожен забором. На участке обустроенный летний дом 70 кв.м. с террасой, есть гараж и беседка. Проведено электричество, в доме отопление печное, вода из колодца (водопровод в дом заведен), качественная теплица. СНТ обустроено, удобная транспортная доступность.