Дмитровское ш., 79 км от МКАД
Высотка СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 20 м², участок 5,7 сот.
Цена 990 тыс. ₽; цена не менялась с 08.04.2025.
Рейтинг 13/100 · уверенность 54 %
Земля ≈22 тыс. ₽/сот. × 5,7 сот. = 126 тыс. → дом ≈864 тыс. ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 22 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈842 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈823 тыс. / целевая ≈741 тыс. / пессимист. ≈658 тыс. → от пессимистичной прибыль −484 тыс. ₽, маржа −74 %, ROI −42 %.
Коммуникации: колодец; в описании: баня.
До ст. Власово ≈4,4 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6315
Рейтинг 13/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 79 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 6.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5.8 |
| участок | 5 | 15 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 22 056 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 126 000 ₽ (5,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 864 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Высотка СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нарцисс СНТ | 22,5 сот. | 500 000 | 22 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ягодное СНТ | 15 сот. | 330 000 | 22 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ягодное СНТ | 12 сот. | 330 000 | 27 500 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ягодное СНТ | 6 сот. | 70 000 | 11 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нарцисс СНТ | 15 сот. | 400 000 | 26 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Оптик СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рассвет-2 СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Алмаз СНТ | 8,3 сот. | 120 000 | 14 458 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Московский Литератор СТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 500 / 39 932 / 95 238 |
| цена объекта | 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 841 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 823 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 782 000 ₽ |
| продажа: целевая | 741 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 658 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -483 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −74 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Рассвет-2 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 450 000 | 22 500 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Кинокадр СНТ | 20 м² | 6 сот. | 650 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Энтузиаст СНТ | 20 м² | 6 сот. | 870 000 | 43 500 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Березовая роща СНТ | 21 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 95 238 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Атмосфера СНТ | 22 м² | 6 сот. | 800 000 | 36 364 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Рябинушка СНТ | 18 м² | 6 сот. | 450 000 | 25 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Марьино СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | Маяк-2 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 450 000 | 22 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Сорокино д. | 16 м² | 5,8 сот. | 1 000 000 | 62 500 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Родник СНТ | 20,7 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 72 464 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.04.2025 | 990 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 990 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Фото свежие позже добавлю, есть баня, бытовка, летняя кухня, колодец, так же рассматриваю обмен на авто, реальному покупателю хороший торг, всем добра. Цена снижена из за срочности!