Новорязанское ш., 50 км от МКАД
Медик СНТ, Раменский гор. округ
Дом 50 м², участок 6,7 сот., дерево, 2018 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 09.10.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 52 %
Земля ≈135 тыс. ₽/сот. × 6,7 сот. = 907 тыс. → дом ≈2,09 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 81 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 84 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,3 млн / целевая ≈3,87 млн / пессимист. ≈3,44 млн → от пессимистичной прибыль −108 тыс. ₽, маржа −3 %, ROI −3 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Игнатьево ≈2,8 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №631
Рейтинг 22/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: коммуникации, фото); аналогов 3 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 6.1 |
| участок | 5 | 25 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 135 399 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 907 000 ₽ (6,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 093 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 860 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Медик СНТ | 8,5 сот. | 1 150 000 | 135 294 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Медик СНТ | 7 сот. | 950 000 | 135 714 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Виола СНТ | 7,6 сот. | 1 111 111 | 146 199 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Излучина СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Электроизолятор СНТ | 6,4 сот. | 966 000 | 150 937 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Электроизолятор СНТ | 7,3 сот. | 1 200 000 | 164 384 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Электроизолятор СНТ | 14 сот. | 2 000 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Виола СНТ | 8,4 сот. | 1 050 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Виола СНТ | 7,5 сот. | 980 200 | 130 693 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Виола СНТ | 8 сот. | 1 900 000 | 237 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 81 481 / 84 000 / 130 435 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 302 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 087 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 872 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 442 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -108 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Бахтеево Парк КП да: «санузел» + «кухонный гарнитур» | 54 м² | 7,2 сот. | 4 400 000 | 81 481 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Виола СНТ да: «ванные» + «тёплый пол» | 50 м² | 7 сот. | 4 200 000 | 84 000 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Хуторок СНТ да: «ванной» + «мебель» | 50 м² | 6,5 сот. | 1 450 000 | 29 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Бахтеево Парк КП да: «санузел» + «отделка» | 46 м² | 6,5 сот. | 6 000 000 | 130 435 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.10.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В хорошем состоянии,первый этаж сделан в 2025 году