Дмитровское ш., 78 км от МКАД
Универсал-3 СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 63 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 3 млн ₽ от 03.11.2025.
Рейтинг 21/100 · уверенность 60 %
Земля ≈24 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 142 тыс. → дом ≈2,96 млн ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 5 км, 42 тыс.–63 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,9 млн / целевая ≈2,61 млн / пессимист. ≈2,32 млн → от пессимистичной прибыль −1,38 млн ₽, маржа −59 %, ROI −37 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; септик; в описании: колодец.
До ст. Власово ≈4,5 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6307
Рейтинг 21/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 5.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 4.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 23 641 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 142 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 958 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 46 952 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Малыш СНТ | 6 сот. | 135 791 | 22 632 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Русь СНТ | 6 сот. | 1 450 000 | 241 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Жемчужина СНТ | 15 сот. | 400 000 | 26 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Океан СНТ | 14,4 сот. | 320 000 | 22 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нарцисс СНТ | 12 сот. | 390 000 | 32 500 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Здоровье-1 СНТ | 14 сот. | 400 000 | 28 571 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малыш СНТ | 15 сот. | 3 700 000 | 246 667 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мечта СНТ | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Русь СНТ | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Русь СНТ | 36 сот. | 750 000 | 20 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 63 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 935 / 46 032 / 62 687 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 900 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 755 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 610 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 320 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 375 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −59 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Маяк СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 63 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 46 032 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Химик СНТ да: «ванная» + «отделка» | 62 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 41 935 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Радуга СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 67 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 62 687 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.11.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 13.11.2025 | 3 500 000 (+500 000) | история площадки |
| 31.12.2025 | 4 000 000 (+500 000) | история площадки |
| 31.03.2026 | 4 300 000 (+300 000) | история площадки |
| 07.04.2026 | 4 500 000 (+200 000) | история площадки |
| 20.04.2026 | 4 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 12.05.2026 | 3 650 000 (−650 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 3 500 000 (−150 000) | история площадки |
| 17.06.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.06.2026 | 3 100 000 (−300 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 3 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.07.2026 | 3 150 000 (+150 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 3 100 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается каркасно-щитовой дом площадью 63 кв. М. На участке 6 соток. На первом этаже: просторный холл 8,5 м, где можно разместить прихожую зону и систему хранения вещей, кухня-гостиная 25,5 кв метров, оборудована всей бытовой техникой и мебелью, где с комфортом можно разместиться всей семьей. Санузел оборудован душевой кабиной, стиральной машиной, унитаз, раковина. На втором этаже: две изолированные комнаты 12 и 11 м раздельные небольшим холлом. Дом пригоден для круглогодичного проживания. Проведены все коммуникации, есть свет, центральное водоснабжение, септик с высокой степенью очистки, на участке есть колодец. Новый забор, откатные ворота. Удобное транспортное сообщение, рядом остановка общественного транспорта, можно за 15 минут добраться до железно-дорожной станции "Власово". До г. Талдом 15 мин на авто. До г. Дмитров 30 минут на авто. До круглогодичного магазина пешком 15 мин, до ближайшего магазина "Пятерочка" на авто 10 мин. Участок 6 соток.