Новорязанское ш., 80 км от МКАД
Чиркино д., Ступино гор. округ
Дом 81,4 м², участок 10 сот., пеноблок, 2025 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 18.06.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 70 %
Земля ≈78 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 783 тыс. → дом ≈2,72 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1,63 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,66 млн / целевая ≈3,3 млн / пессимист. ≈2,93 млн → от пессимистичной прибыль −1,67 млн ₽, маржа −57 %, ROI −36 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Мякинино ≈3,1 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №63
Рейтинг 18/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 19 % | 2.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 78 334 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 783 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 717 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 378 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Щербинино д. | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Щербинино д. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Орехово д. | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Орехово д. | 15 сот. | 1 150 000 | 76 667 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Интюшиха-2 СНТ | 20 сот. | 3 500 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Большое Алексеевское с. | 26 сот. | 11 180 000 | 430 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Ивантеево д. | 12,2 сот. | 600 000 | 49 180 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Ивантеево СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Интюшиха-1 СНТ | 6 сот. | 1 280 800 | 213 467 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Мякинино д. | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 81,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 628 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 250 / 45 238 / 86 407 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 662 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 479 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 296 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 930 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 673 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −57 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Орехово д. | 80 м² | 14 сот. | 2 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 03.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Интюшиха-1 СНТ | 79 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 32 278 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Аксиньино с. | 84 м² | 15 сот. | 3 800 000 | 45 238 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Аксиньино с. | 84 м² | 15 сот. | 3 800 000 | 45 238 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Буньково СНТ | 83,2 м² | 10 сот. | 4 400 000 | 52 885 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Ламоново д. | 79 м² | 5 сот. | 11 455 000 | 145 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Щапово-3 СНТ | 81 м² | 8 сот. | 6 999 000 | 86 407 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Ламоново д. | 77,4 м² | 10,8 сот. | 4 650 000 | 60 078 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Троице-Лобаново с. | 80 м² | 5,7 сот. | 3 450 000 | 43 125 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Вега-2 СНТ | 83,4 м² | 12 сот. | 6 990 000 | 83 813 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Яндекс | 3 500 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем земельный участок 10 соток с домом 7,2х7х2 в Ступинском районе деревня Чиркино - "Мечта интроверта": - на авто по Новорязанскому шоссе 80 км от МКАД - деревня вдали от оживленных трасс, рядом с участком автобусная остановка - живописная местность, река Сукуша, родник с чистой питьевой водой, рядом есть востоновлинный храм , купель ,грибные места - двухэтажный дом 81,4 кв.м из пеноблоков (ширина 30 см) на бетонном фундаменте (вытяжки с четырех сторон), пол первого этажа из досок 150х50, крыша из серой металлочерепицы, 4 пластиковых окна (rehau с внешней ламинацией "серый графит") с двухкамерными стеклопакетами и распашными/откидными окнами, металлическая дверь с замком - к участку проведено электричество (столб Россети), газоснабжения нет - кадастровый номер участка 50:33:0020541:472, кадастровый номер дома 50:33:0020541:496 - все документы в порядке, один собственник