Дмитровское ш., 81 км от МКАД
Маяк-2 СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 52 м², участок 6 сот., 2000 год.
Цена 1,25 млн ₽; цена не менялась с 09.07.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 66 %
Земля ≈28 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 171 тыс. → дом ≈1,08 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 33 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈840 тыс., покупка после торга ≈1,06 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,18 млн / целевая ≈1,97 млн / пессимист. ≈1,75 млн → от пессимистичной прибыль −156 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −8 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь; в описании: скважина.
До ст. Вербилки ≈9,5 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6281
Рейтинг 18/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 2.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 28 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 171 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 079 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 750 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Школьник СНТ | 14,6 сот. | 990 000 | 67 808 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Школьник СНТ | 10 сот. | 299 999 | 30 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Школьник СНТ | 15 сот. | 400 000 | 26 667 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Акулово д. | 25 сот. | 700 000 | 28 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Акулово д. | 9 сот. | 300 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Утро СНТ | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Акулово д. | 25 сот. | 500 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Акулово д. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Акулово д. | 13 сот. | 2 500 000 | 192 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Акулово д. | 8,5 сот. | 350 000 | 41 176 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 840 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 727 / 40 741 / 56 250 |
| цена объекта | 1 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 062 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 183 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 074 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 965 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 746 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -156 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Жаворонок СНТ | 54 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 44 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Лифаново д. | 52,3 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 51 625 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Отдых СНТ | 54 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 40 741 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Ольявидово д. | 49,1 м² | 6,6 сот. | 1 800 000 | 36 660 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Советский Художник СНТ | 55 м² | 6,4 сот. | 1 800 000 | 32 727 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Рябинушка СНТ | 48 м² | 8,2 сот. | 2 700 000 | 56 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Вербилки пгт | 50 м² | 9 сот. | 4 950 000 | 99 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Жаворонок СНТ | 59,1 м² | 9 сот. | 3 200 000 | 54 146 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Вербилки СНТ | 58,6 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 34 130 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Романтик СНТ | 51,6 м² | 6,6 сот. | 1 850 000 | 35 853 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 1 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 250 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем дачу в СНТ Маяк-2, расположенного в лесном хвойном массиве Дмитровского района. Земельный участок ровный и правильной прямоугольной формы. Возделывается и обрабатывается каждый дачный сезон. На участке растут декоративные (туя, кипарис), плодоносящие плодовые кустарники и деревья: черная и красная смородина, крыжовник, две яблони. Дом 2 этажа. Ленточный фундамент с бетонной отмосткой по периметру. Стены блочные, Внешняя сторона прочная цементная основа в виде декоративной штукатурки, 1 этаж: внутри утеплен и отделан вагонкой, 2 этаж: брус утеплен и отделан вагонкой. В доме установлена печка. На терассе подведен летний водопровод, газовая плита с баллоном. Хозяйственный блок имеет два отсека: для хранения инвентаря и с/у с душевой перегородкой и установленным бойлером. На территории СНТ установлена водонапорная башня с артезианская скважина, подача воды в летнем водопроводе осуществляется весь дачный сезон. Въездные ворота автоматические, открываются по звонку с телефона. Ближайший магазин в д. Акулово. Транспортная инфраструктура: 81 км. от МКАД, ж/д станция Дмитров, далее маршрутом на автобусе до д. Тимошкино. (19 км , в дороге 30 мин) От деревни Тимошкино до СНТ 4 км.