Дмитровское ш., 74 км от МКАД
Ковригино д., Дмитровский гор. округ
Дом 83 м², участок 12 сот., дерево.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 08.07.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 55 %
Земля ≈34 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 403 тыс. → дом ≈2,6 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 12 тыс.–113 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈1,66 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,93 млн / целевая ≈4,43 млн / пессимист. ≈3,94 млн → от пессимистичной прибыль −268 тыс. ₽, маржа −7 %, ROI −6 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Орудьево ≈10,8 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6280
Рейтинг 18/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 89 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 7.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 32 % | 2.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 25 % | 3.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 611 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 403 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 597 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 289 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ковригино д. | 10,8 сот. | 340 000 | 31 481 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ковригино д. | 8,5 сот. | 2 200 000 | 258 824 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Носково д. | 12 сот. | 999 999 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Михеево-Сухарево д. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Михеево-Сухарево д. | 13 сот. | 1 100 000 | 84 615 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Тимошкино СНТ | 15 сот. | 350 000 | 23 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Михеево-Сухарево д. | 15 сот. | 350 000 | 23 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Михеево-Сухарево д. | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Тимоново с. | 40 сот. | 6 000 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Тимоново с. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 83 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 11 801 / 57 731 / 113 402 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 927 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 681 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 434 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 942 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -268 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Михеево-Сухарево д. | 80,4 м² | 18 сот. | 7 300 000 | 90 796 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Жаворонок СНТ | 84 м² | 14 сот. | 4 000 000 | 47 619 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Тимошкино д. | 76 м² | 10 сот. | 4 300 000 | 56 579 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Михеево-Сухарево д. | 92 м² | 18 сот. | 6 500 000 | 70 652 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Ольявидово д. | 80,5 м² | 10 сот. | 950 000 | 11 801 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Побережье СНТ | 90 м² | 16 сот. | 9 500 000 | 105 556 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Носково д. | 98,5 м² | 17,5 сот. | 5 800 000 | 58 883 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Каскад СНТ | 77,6 м² | 6 сот. | 8 800 000 | 113 402 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Гора д. | 80 м² | 15 сот. | 1 950 000 | 24 375 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Аист СНТ | 83,8 м² | 6 сот. | 1 720 000 | 20 525 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Жилой дом в деревне с пропиской. Место очень красивое, вокруг лес. с/у на двух этажах. Участок 12 соток огорожен освоен. Торг.