Дмитровское ш., 57 км от МКАД
Подчерково с., Дмитровский гор. округ
Дом 63 м², участок 6 сот., 2026 год.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 13.07.2026.
Рейтинг 56/100 · уверенность 56 %
Земля ≈201 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,21 млн → дом ≈1,89 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 7 в 10 км, 38 тыс.–198 тыс. ₽/м², медиана 108 тыс.
Ремонт ≈1,26 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,56 млн / целевая ≈5,91 млн / пессимист. ≈5,25 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,36 млн ₽, маржа 26 %, ROI 35 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Каналстрой ≈2,3 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6275
Рейтинг 56/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 70 % | 31.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 12 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 28 % | 4.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 200 995 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 206 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 894 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 063 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | 15 сот. | 7 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 3 100 000 | 310 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Подчерково с. | 6,7 сот. | 1 200 000 | 179 104 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Подчерково с. | 5,3 сот. | 4 000 000 | 754 717 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Подчерково с. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Подчерково с. | 8 сот. | 2 800 000 | 350 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Подчерково с. | 6,6 сот. | 809 000 | 122 576 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Игнатовка д. | 15 сот. | 4 000 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Подчерково с. | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 15 сот. | 12 500 000 | 833 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 63 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 7 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 500 / 108 333 / 198 333 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 564 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 236 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 908 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 251 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 356 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 35 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 7 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Игнатовка д. да: «санузел» + «отделки» | 62,9 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 71 542 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Светлячок СНТ да: «санузел» + «тепленным полом» | 65 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 52 308 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Кончинино д. да: «ванная» + «заезжай и живи» | 66 м² | 5,4 сот. | 7 400 000 | 112 121 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Орудьево с. да: «туалет в доме» + «мебелью» | 60 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 108 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Союз-2 СНТ да: «ванная» + «отделка» | 60,2 м² | 6,6 сот. | 7 200 000 | 119 601 | снято (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | да: «ванная» + «ремонт» | 60 м² | 6 сот. | 11 900 000 | 198 333 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Союз-1 СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 68 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.07.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpoдaю дом 64 кв.м на cвaяx, без утепления, деpевянный. Элeктричествo заведенo в дом. Пpиcвoeн aдрес дoма. Пpoпискa. Участoк 6 coток, пo факту 7.5. Чeрта гоpода, вcя инфpacтpуктурa в шаговoй дocтупнoсти. Cpочнaя продaжa за нaличный pacчет. Агeнтcтво нe бeспокoить . Ecть обрeменение по налогу, если вы не готовы не тратьте свое и мое время. Цена за срочность.