Новорязанское ш., 50 км от МКАД
Лебяжье ТСН, Раменский гор. округ
Дом 34 м², участок 10,5 сот., 2020 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 18.09.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 56 %
Земля ≈141 тыс. ₽/сот. × 10,5 сот. = 1,48 млн → дом ≈1,52 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 51 тыс.–164 тыс. ₽/м², медиана 116 тыс.
Ремонт ≈680 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,08 млн / целевая ≈3,67 млн / пессимист. ≈3,26 млн → от пессимистичной прибыль ≈33 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Бронницы ≈7,5 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №627
Рейтинг 27/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 2 % | 1.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 16.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 58 % | 4.4 |
| участок | 5 | 59 % | 4.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 140 652 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 477 000 ₽ (10,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 523 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 794 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Лебяжье ТСН | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лебяжье ТСН | 7,6 сот. | 1 150 000 | 151 316 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Полет СНТ | 6,2 сот. | 850 000 | 137 097 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ежик-3 СНТ | 14 сот. | 1 697 000 | 121 214 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ежик-3 СНТ | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сосны СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ежик-3 СНТ | 10 сот. | 1 897 777 | 189 778 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Газовик СНТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ежик-3 СНТ | 11,2 сот. | 1 840 000 | 164 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ромашкино ТСН | 6,1 сот. | 1 800 000 | 295 082 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 34 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 680 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 429 / 115 714 / 163 889 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 079 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 875 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 671 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 263 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 33 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Сосны СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 51 429 | снято (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ромашкино КП | 36 м² | 15 сот. | 5 900 000 | 163 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Петровское д. | 35 м² | 7 сот. | 3 900 000 | 111 429 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Кривцы с. | 32,6 м² | 5,7 сот. | 4 650 000 | 142 638 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Софьино с. | 34 м² | 10 сот. | 5 500 000 | 161 765 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Федино д. | 35 м² | 12 сот. | 4 200 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Федино д. | 35 м² | 12 сот. | 4 500 000 | 128 571 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Ромашково-2 КП | 34 м² | 6,2 сот. | 2 400 000 | 70 588 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Мечта СНТ | 36 м² | 5,8 сот. | 2 950 000 | 81 944 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Палуба СНТ | 33,1 м² | 8,6 сот. | 2 200 000 | 66 465 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.09.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
дом на участке 10,5 соток готов к проживанию,оформлен как жилой,туалет,нагреватель горячей воды,душ в отдельном хозблоке.Два сарая для хозяйственных нужд.