Дмитровское ш., 38 км от МКАД
Сергейково СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 45 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,35 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 20.09.2025.
Рейтинг 26/100 · уверенность 51 %
Земля ≈78 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 469 тыс. → дом ≈2,88 млн ₽, 64 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 14 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,85 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,06 млн / целевая ≈1,85 млн / пессимист. ≈1,65 млн → от пессимистичной прибыль −2 млн ₽, маржа −122 %, ROI −55 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: септик (по описанию).
До ст. Костино ≈3,5 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6265
Рейтинг 26/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 96 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 29 % | 1.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 78 231 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 469 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 881 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 64 022 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Сергейково СНТ | 14,7 сот. | 1 300 000 | 88 435 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Сергейково СНТ | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сергейково д. | 14,7 сот. | 1 100 000 | 74 830 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сергейково д. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сергейково д. | 7 сот. | 1 366 100 | 195 157 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сергейково д. | 31 сот. | 3 900 000 | 125 806 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сергейково д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сергейково д. | 9,3 сот. | 850 000 | 91 398 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сергейково д. | 15,5 сот. | 950 000 | 61 290 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сергейково д. | 17 сот. | 1 600 000 | 94 118 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 021 / 42 000 / 60 000 |
| цена объекта | 3 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 847 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 056 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 953 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 850 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 645 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 002 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −122 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −55 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Озерное СНТ | 48,5 м² | 3 сот. | 680 000 | 14 021 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Луговое СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Лесные Дали СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 42 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.09.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 02.06.2026 | 3 350 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 350 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дачный дом расположен на участке 6 сот. В Снт "Сергейково" в Дмитровском районе. Деревянный каркасный дом, Площадь по выписке 46м2. На первом этаже 2 изолированные спальни, столовая, в мансарде спальня. Летний домик- 18м2, кухня, гостиная, оборудованный санузел, стиральная машина, есть септик. Есть возможность завести воду в основной дом. Тихие интеллигентные соседи. Ухоженная изолированная территория Снт, есть детская площадка.