Дмитровское ш., 73 км от МКАД
Подвязново д., Дмитровский гор. округ
Дом 86,8 м², участок 12,5 сот., дерево, 2011 год.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 64/100 · уверенность 57 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 12,5 сот. = 727 тыс. → дом ≈1,57 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 56 тыс.–148 тыс. ₽/м², медиана 82 тыс.
Ремонт ≈1,64 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,3 млн / целевая ≈6,57 млн / пессимист. ≈5,84 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,25 млн ₽, маржа 38 %, ROI 62 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: баня, колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. имени Барсученко ≈17,5 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6258
Рейтинг 64/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 77 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 63 % | 9.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 152 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 727 000 ₽ (12,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 573 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 122 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Подвязново д. | 11 сот. | 500 000 | 45 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Подвязново д. | 30 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Микляево д. | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Микляево д. | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Микляево д. | 14,8 сот. | 1 200 000 | 81 081 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Микляево д. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Микляево д. | 18 сот. | 850 000 | 47 222 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Микляево д. | 11,5 сот. | 720 000 | 62 609 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Микляево д. | 12 сот. | 990 000 | 82 500 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Курьково д. | 18 сот. | 1 200 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 86,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 636 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 556 / 81 810 / 147 929 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 296 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 931 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 566 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 837 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 246 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 62 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.2 км | Станкин-1 СНТ да: «санузел» + «мебель» | 90 м² | 12 сот. | 5 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Тимофеево д. да: «санузел» + «кухонным гарнитуром» | 84,5 м² | 11,9 сот. | 12 500 000 | 147 929 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Подвязново д. да: «с/у» + «заезжайте и живите» | 86,4 м² | 13,6 сот. | 5 450 000 | 63 079 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Алешино д. да: «сан узел» + «меблированный» | 92,5 м² | 12,5 сот. | 9 300 000 | 100 541 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 140070303 Продается просторная новая дача, расположенная в СНТ ПРОГРЕССС-3 Дмитровского района. Отличный вариант для Вашего комфортного загородного отдыха. В составе объекта участок 1247 кв.м., дом 86,8 кв.м.. На участке также расположены колодец, гостевой домик, хозпостройки и уличный туалет. В этом СНТ мощность электричества 15 кВт!!!! Участок 1247 кв.м., размежеван, ровный, сухой, правильной прямоугольной формы. Вид разрешенного использования - для ведения садоводства. Огорожен со всех сторон - со стороны дорог профлистом, и со сторон соседей - сеткой - рабица и деревянным забором. Высажены плодовые деревья и кустарники. Есть въездные ворота и парковочные места для 2-3 авто. Дом площадью 86,8 кв.м. в состоянии нового, строился на заказ. Возраст дома 12 лет. Дом оформлен как садовый. Фундамент - на блоках, материал стен первого и второго этажей - каркас, есть утепление. Крыша из металлочерепицы, окна пластиковые. Внутри деревянные полы, деревянные перекрытия, стены обиты вагонкой. Дом электрофицирован - электричество разведено по всем комнатам. К состоянию нема нет никаких вопросов - на твердую оценку "5". Удобная планировка: на первом этаже крыльцо 2 кв.м., гостиная-прихожая 10,8 кв.м., комната 13 кв.м., комната 7,8 кв.м., комната 10,6 кв.м., кухня 5,2 кв.м. На второй этаж ведет удобная двухуровневая лестница. На втором этаже 3 комнаты 12,9 кв.м., 11,1 кв.м., 11,5 кв.м. Дом частично меблирован, установлена техника - все остается по согласованию сторон. Гостевой домик площадью 12 кв.м. Не оформлен. Каркасный. Может также использоваться как баня, либо отдельностоящий санузел - на усмотрение новых владельцев. На въезде в СНТ установлен шлагбаум, дороги зимой чистят. Инфраструктура: заезд с Рогачевского, Дмитровского, Ленинградского шоссе (ближе всего Рогачевское). Работает доставка. В шаговой доступности (15 минут пешком) автобусная остановка "Жилой городок". За 7-10 минут на авто можно добраться до с . Рогачево - там есть все что необходимо (магазины, аптеки, медпункты и тд). Ждем Вас на просмотрах!