Дмитровское ш., 90 км от МКАД
Бобры СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 140 м², участок 10 сот., каркас, 1996 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 61 %
Земля ≈21 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 213 тыс. → дом ≈3,29 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 29 тыс.–38 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈2,6 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,2 млн / целевая ≈3,78 млн / пессимист. ≈3,36 млн → от пессимистичной прибыль −2,22 млн ₽, маржа −66 %, ROI −40 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня, колодец, газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Никулки ≈6 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6251
Рейтинг 17/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 69 % | 4.2 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 6.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 21 306 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 213 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 287 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 479 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Бобры СНТ | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Озон СНТ | 12 сот. | 300 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Верба СНТ | 11 сот. | 250 000 | 22 727 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Верба СНТ | 14,6 сот. | 600 000 | 41 096 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Верба СНТ | 24 сот. | 500 000 | 20 833 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Талица СТ | 12 сот. | 210 000 | 17 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Стрелка СНТ | 9 сот. | 875 000 | 97 222 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Агат СНТ | 12 сот. | 175 000 | 14 583 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Академия СНТ | 12 сот. | 330 000 | 27 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Родничок СНТ | 12 сот. | 280 000 | 23 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 140 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 126 / 36 364 / 37 931 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 198 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 988 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 778 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 358 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 217 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −66 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.5 км | Ростокино СНТ | 115 м² | 6 сот. | 7 300 000 | 63 478 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Ростокино СНТ | 110 м² | 10 сот. | 4 000 000 | 36 364 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Вербилки пгт | 116 м² | 15 сот. | 4 400 000 | 37 931 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Новоникольское с. | 103 м² | 9,6 сот. | 3 000 000 | 29 126 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Добрый день! Продаю отличный участок с домом, в который можно заезжать и жить. О главном: Участок ровный, правильной формы, 10 соток. Важный юридический момент: еще в 2007 году статус земли был официально изменен. Это не просто дача, а земли для постоянного места жительства (ПМЖ) с возможностью прописки. О доме: Дом каркасный, двухэтажный. Внутри очень светло и просторно, удобная планировка с большим коридором. Важный нюанс: с момента постройки в доме никто не жил всё абсолютно новое, свежее и ждет своих первых хозяев. Для тепла и уюта на обоих этажах установлены печи-камины, которые отлично прогревают всё помещение. Что есть на участке: Новый каркасный гараж. Баня (на этапе строительства отличная возможность доделать под себя). Уличный туалет. Коммуникации: Электричество заведено. Колодец на участке. Канализация (выгребная яма). Газ проходит по границе участка при желании можно легко завести в дом. Место спокойное, документы полностью готовы к сделке. Звоните, с удовольствием отвечу на вопросы и покажу участок в удобное время!