Новорязанское ш., 90 км от МКАД
Давыдовская д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 60,4 м², участок 14 сот., каркас, 2020 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 23.09.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 61 %
Земля ≈41 тыс. ₽/сот. × 14 сот. = 572 тыс. → дом ≈2,43 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 75 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈1,01 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,02 млн / целевая ≈3,62 млн / пессимист. ≈3,21 млн → от пессимистичной прибыль −343 тыс. ₽, маржа −11 %, ROI −10 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь, колодец.
До ст. Берендино ≈3,4 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 48 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №625
Рейтинг 15/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 5 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 5.4 |
| участок | 5 | 91 % | 5.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 572 000 ₽ (14 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 428 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 199 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Давыдовская д. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Давыдовская д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ветеран СТСН | 9,5 сот. | 250 000 | 26 316 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Вантино д. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | снят (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Нефтяник-9 СТСН | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ветеран СТСН | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ветеран СТСН | 16 сот. | 750 000 | 46 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Вдохновение СТСН | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Воскресенск СНТ | 7,5 сот. | 350 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Круглово д. | 20 сот. | 1 000 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 008 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 75 000 / 76 000 / 86 667 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 019 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 818 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 617 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 215 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -343 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Ветеран СТСН | 68,1 м² | 8 сот. | 1 799 000 | 26 417 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Демидово КП | 68,2 м² | 8 сот. | 6 499 999 | 95 308 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Лидино д. | 52 м² | 14 сот. | 3 900 000 | 75 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Лидино д. | 45 м² | 14 сот. | 3 900 000 | 86 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Корниловская д. | 50 м² | 15 сот. | 3 800 000 | 76 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.09.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Два дома на участке 14 соток: 1) каркасный дом с хорошей отделкой и мебелью ИКЕА; 2) старый бревенчатый дом (пятистенка) с печью. Каркасный дом с хорошим утеплением площадью 36 м2, терраса 8м2, кухня-гостинная, две спальни, коридор, год постройки 2020, строила компания "Терем", фундамент свайный, утепление минватой 150 мм, качественная окраска фасада французской краской (не выцветает), вся мебель ИКЕА в отличном состоянии близком к новому (входит в цену продажи), водоснабжение летнее, подача воды в дом насосом из колодца, подогрев воды для мытья рук в электрическом рукомойнике, водоотведение от раковины по трубам в дренаж, совмещённый с водосточной системой кровли. В коридоре можно организовать санузел: душевая кабина, раковина, унитаз. Смонтирована охранная система с круглосуточным выездом ГБР, датчики дыма. Бревенчатый дом площадью около 60 м2 (изба + сени), год постройки 1917, зарегистрирован в ЕГРН (50:24:0080303:163), один собсвенник, владение более 10 лет непрерывно. Печь кирпичная, за все время эксплуатации ни разу дом не поднимали, т.к. стоит на хорошем уплотненном основании даже без бетонного фундамента. Дом используется как сарай, склад, но при необходимости можно использовать как жилой дом, в избе поклеены обои, потолки и полы окрашены, электрика новая. В доме хранятся различные строительные материалы, инструменты, садовый инвентарь (включено в стоимость). Земельный участок 14 соток, к.н. 50:24:0080303:49, один собсвенник. На участке плодовые и декоративные деревья и кусты, туи, парковка из щебня, колодец, летний душ, туалет. Перед строительством нового дома участок был частично отсыпан грунтом (супесь, песок), выполнено уплотнение грунта. Есть все фотографии этапов строительства нового дома, договор на строительство. Окружение Соседи с двух сторон не приезжают, соседний з.у. вроде бы тоже продается (50:24:0080303:46). Дорога с круглогодичным подъездом, зимой расчищается, уличное освещение, напротив несколько соседей проживают постоянно. За участком речка и в шаговой доступности пруд. Ближайшая автобусная остановка в деревне Вантино. В 3 км карьеры для купания и рыбалки, рядом хвойные леса. Торга нет, цену буду повышать. Продажа через защищенные сервисы, например Домклик, расходы за сервис пополам с покупателем.