Дмитровское ш., 77 км от МКАД
Луговое СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 40 м², участок 6 сот., 2005 год.
Цена 1,3 млн ₽; цена не менялась с 31.07.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 63 %
Земля ≈53 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 317 тыс. → дом ≈983 тыс. ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 12 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,63 млн / целевая ≈1,47 млн / пессимист. ≈1,31 млн → от пессимистичной прибыль −499 тыс. ₽, маржа −38 %, ROI −28 %.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — нет; свет — есть.
До ст. Соревнование ≈14,1 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №6235
Рейтинг 17/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 8 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 7 % | 0.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 44 % | 6.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 812 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 317 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 983 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 575 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Луговой пос. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Луговой пос. | 8,5 сот. | 699 000 | 82 235 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лужайка СНТ | 6 сот. | 495 999 | 82 666 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лужайка СНТ | 7,5 сот. | 750 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Березка-5 СНТ | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Березка-5 СНТ | 20 сот. | 800 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Луговой пос. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лужайка СНТ | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Луговой пос. | 17 сот. | 1 390 000 | 81 765 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Физик СНТ | 8 сот. | 390 000 | 48 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 12 500 / 41 612 / 54 167 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 633 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 551 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 470 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 306 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -499 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.6 км | Паньково д. | 40 м² | 6,5 сот. | 800 000 | 20 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Печатник СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 199 000 | 26 644 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Пчелка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 47 500 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Насоново д. | 36 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 54 167 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Куминово пос. | 40 м² | 6,3 сот. | 500 000 | 12 500 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.7 км | Карамышево СНТ | 39 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 97 436 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Отдых СНТ | 40 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 122 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Дружба-28 СНТ | 38,1 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 47 244 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | Войсковая Часть 63708 СНТ | 38 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 39 474 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Литейщик СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 43 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.07.2026 | 1 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На участке двухэтажный летний дом 40м, не зарегистрирован. Рядом хозблок, на другом конце участка небольшой сарай. Электричество есть, газа нет, водоснабжение центральное.