Дмитровское ш., 74 км от МКАД
Журавлиная Долина дп, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 22 м², участок 9 сот.
Цена 256 тыс. ₽, поднимали с 222 тыс.; первая цена 222 тыс. ₽ от 02.10.2025.
Рейтинг 43/100 · уверенность 51 %
Земля ≈21 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 186 тыс. → дом ≈70 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 22 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈440 тыс., покупка после торга ≈217 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,05 млн / целевая ≈950 тыс. / пессимист. ≈844 тыс. → от пессимистичной прибыль ≈187 тыс. ₽, маржа 22 %, ROI 28 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Никулки ≈16,4 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6231
Рейтинг 43/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 57 % | 30.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 8.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 45 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 20 682 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 186 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 69 555 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 162 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Журавлиная Долина дп | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Журавлиная Долина дп | 14 сот. | 450 000 | 32 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Журавлиная Долина дп | 20 сот. | 400 000 | 20 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Журавлиная Долина дп | 13 сот. | 560 000 | 43 077 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Журавлиная Долина дп | 11 сот. | 250 000 | 22 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Журавлиная Долина дп | 9,6 сот. | 135 000 | 14 062 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Журавлиная Долина дп | 7,5 сот. | 150 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фалисово д. | 24 сот. | 650 000 | 27 083 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фалисово д. | 25 сот. | 800 000 | 32 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фалисово д. | 14 сот. | 400 000 | 28 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 22 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 500 / 49 066 / 95 238 |
| цена объекта | 255 555 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 217 222 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 055 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 002 000 ₽ |
| продажа: целевая | 950 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 844 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 186 778 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Дьяконово д. | 20 м² | 9 сот. | 1 099 000 | 54 950 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Атмосфера СНТ | 22 м² | 6 сот. | 800 000 | 36 364 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Березовая роща СНТ | 21 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 95 238 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Нива СНТ | 23 м² | 10 сот. | 800 000 | 34 783 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | Кушки д. | 22 м² | 6 сот. | 950 000 | 43 182 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Ясниково д. | 20 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Маяк-2 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 450 000 | 22 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Зверобой СНТ | 20 м² | 10 сот. | 850 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Марьино СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Северянин СНТ | 24 м² | 10 сот. | 1 700 000 | 70 833 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.10.2025 | 222 222 | история площадки |
| 06.05.2026 | 255 555 (+33 333) | история площадки |
| 08.05.2026 | 222 222 (−33 333) | история площадки |
| 24.06.2026 | 255 555 (+33 333) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 255 555 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок ДК Журавлиная Далина. Сергеево-Посадский Район.90КМ От Мкад. Фото соответствует. Адрес объекта соответствует. Я собственик. (Домик на участке отсутствует)продаётся только участок. Это не снт! И нет там никаких взносов! Можно строит дом и т д Продаю 2участка расположены рядом 2уч. По 9соток. Торг возможен при покупке 2уч.