Дмитровское ш., 73 км от МКАД
Орион СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 118 м², участок 10 сот., брус.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 15.06.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 62 %
Земля ≈41 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 406 тыс. → дом ≈1,79 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈2,16 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,67 млн / целевая ≈4,21 млн / пессимист. ≈3,74 млн → от пессимистичной прибыль −290 тыс. ₽, маржа −8 %, ROI −7 %.
Коммуникации: в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Никулки ≈1,5 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6230
Рейтинг 30/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 71 % | 10.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 406 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 794 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 203 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Дубки-1 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Гудок СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Дубки д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Агросад СНТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Гудок СНТ | 24 сот. | 3 500 000 | 145 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Дубки д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Купавна СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Агросад СНТ | 5,8 сот. | 200 000 | 34 483 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Менделеевец СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Труд СНТ | 10,8 сот. | 950 000 | 87 963 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 118 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 160 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 45 238 / 71 429 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 675 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 441 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 208 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 740 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -290 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Орион СНТ | 100 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Колос СНТ | 105 м² | 8 сот. | 7 500 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Менделеевец СНТ | 100 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Золотая Звезда СНТ | 94 м² | 12 сот. | 2 850 000 | 30 319 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Бобры СНТ | 100 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Приветино СНТ | 90 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 50 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Менделеевец СНТ | 84 м² | 8,4 сот. | 3 700 000 | 44 048 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Журавли СНТ | 108 м² | 9,2 сот. | 6 000 000 | 55 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Ростокино СНТ | 101 м² | 10 сот. | 5 500 000 | 54 455 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Журавлик СНТ | 140 м² | 12 сот. | 6 500 000 | 46 429 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.06.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Бронь до конца июля. Продается 2-х этажная дача (брус) 118 кв. М с возможностью круглогодичного проживания, на участке 10соток. Расположена по адресу: М. О. Талдомский район, д. Дубки, Снт "Орион". 70 км. От Мкад. Дом на крепком ленточном фундаменте, снаружи отделан сайдингом, внутренняя отделка-вагонка. Окна двойные-деревянные. Дом оборудован всеми коммуникациями для комфортного проживания: водоснабжение-скважина, септик (переливной), электрическое отопление разведено по дому. В доме на первом этаже: большая открытая терраса, прихожая, комната отдыха, кухня-обеденная, сан. Узел (душевая кабина, умывальник, стиральная машина, водонагревающий бойлер, унитаз), детская комната, спальня, гардеробная, лестница ведущая на второй этаж. Второй этаж: большая комната, спальня с выходом на балкон. На участке новый гостевой 1-этажный дом 45 кв. М. В доме две большие комнаты, внутри полностью отделаны вагонкой. Комната в пристройке используется для хранения инвентаря. Электричество разведено по всем строениям. Водоснабжение можно использовать в зимний период. Въезд в Снт через автоматический шлагбаум. Снт расположено в окружении смешанного леса. Автобусная остановка находиться в 1км. Ближайшая ж/с Власово. Один взрослый собственник. Правоустанавливающие документы на земельный участок и дом. Межевание проведено. Рассрочку, Мат. Капитал, Ипотеку Не Рассматриваем!