Дмитровское ш., 33 км от МКАД
Лесное Эхо КП, Дмитровский гор. округ
Дача 45,5 м², участок 6 сот.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 57 %
Земля ≈138 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 826 тыс. → дом ≈1,17 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 36 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈910 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,6 млн / целевая ≈2,34 млн / пессимист. ≈2,08 млн → от пессимистичной прибыль −528 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Костино ≈8,8 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6228
Рейтинг 29/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 18.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 3.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 41 % | 6.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 137 609 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 826 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 174 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 802 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дмитровские дачи дп | 15 сот. | 1 799 000 | 119 933 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никулино СНТ | 30 сот. | 6 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никулино СНТ | 9 сот. | 1 260 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никулино СНТ | 6,7 сот. | 745 000 | 111 194 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дмитровские дачи дп | 7,5 сот. | 1 200 000 | 160 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никулино СНТ | 10 сот. | 1 680 000 | 168 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Никулино д. | 8 сот. | 1 360 000 | 170 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Никулино СНТ | 12,5 сот. | 3 990 000 | 319 200 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Никулино д. | 12 сот. | 2 040 000 | 170 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Никулино д. | 6,7 сот. | 916 640 | 136 812 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 910 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 556 / 57 472 / 87 719 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 603 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 473 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 343 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 082 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -528 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Арбат СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Минтяжстроевец СНТ | 45,5 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 54 945 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Герасимиха д. | 45 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 84 444 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Сергейково СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 350 000 | 74 444 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Яхрома СНТ | 45 м² | 7,5 сот. | 2 200 000 | 48 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Шустино СНТ | 45 м² | 6,1 сот. | 1 600 000 | 35 556 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Морозово Парк КП | 45,6 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 87 719 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Луговое СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Эко СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Хлопенево СДТ | 42 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Цена до конца месяца! Продается дача в деревне. Прописка. Участок с видом на лес. Ровный, сухой. Экологически чистый. Все документы на руках. К деревне ведёт асфальтированный подъезд. Организован вывоз мусора, В зимнее время осуществляется снегоуборка. В 5 минутах на авто продуктовый магазин в д. Ассаурово. В шаговой доступности автобусная остановка, автобус до станции Морозки не более 30 минут. 10 минут на транспорте до пос. Новое Гришино, магазины, аптека, школа, детский сад, отделение почты и т. Д.