Дмитровское ш., 99 км от МКАД
Желдыбино д., Талдомский гор. округ
Дом 36,9 м², участок 24 сот., бревно.
Цена 650 тыс. ₽, снижали с 900 тыс.; первая цена 900 тыс. ₽ от 09.07.2026.
Рейтинг 67/100 · уверенность 51 %
Земля ≈22 тыс. ₽/сот. × 24 сот. = 529 тыс. → дом ≈121 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 94 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 107 тыс.
Ремонт ≈638 тыс., покупка после торга ≈552 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,37 млн / целевая ≈3,94 млн / пессимист. ≈3,5 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,31 млн ₽, маржа 66 %, ROI 194 %.
⚠ ROI 194 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. пл. 139 км ≈10 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈1 ч 57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6227
Рейтинг 67/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 38 % | 2.7 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 22 028 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 529 000 ₽ (24 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 121 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 279 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Желдыбино д. | 14 сот. | 1 500 000 | 107 143 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сменки д. | 28 сот. | 1 000 000 | 35 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Квашенки с. | 3,3 сот. | 220 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Квашенки с. | 18 сот. | 280 000 | 15 556 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Квашенки с. | 16 сот. | 480 000 | 30 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Квашенки с. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Квашенки с. | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Волкуша д. | 25 сот. | 475 000 | 19 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Волкуша д. | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Волкуша д. | 13 сот. | 333 000 | 25 615 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 638 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 93 960 / 107 412 / 118 421 |
| цена объекта | 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 552 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 372 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 153 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 935 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 498 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 307 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 66 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 194 % |
| пояснение расчета | ROI 194 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| ⚠ проверьте | ROI 194 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.5 км | 38 м² | 12 сот. | 4 500 000 | 118 421 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.8 км | Ахтимнеево д. | 39,3 м² | 24 сот. | 4 000 000 | 101 781 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Ахтимнеево д. | 29,8 м² | 15,4 сот. | 2 800 000 | 93 960 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Маклаково д. | 46 м² | 15 сот. | 5 200 000 | 113 043 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 900 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 670 000 (−230 000) | история площадки |
| 05.08.2026 | 650 000 (−20 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 650 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом из бревна, построенный в 1955 году. Одноэтажное строение требует ремонта. Дом расположен на участке площадью 600 кв. М. + напротив участок под огород площадью 1800 кв. М. Дом расположен в регионе с развитой инфраструктурой, рядом есть школа и остановка общественного транспорта. Для отопления использовалась печь. Земельный участок относится к категории Ижс. Электричество подключено.