Дмитровское ш., 86 км от МКАД
Павловичи д., Талдомский гор. округ
Дом 123,6 м², участок 24,9 сот., щитовой, 2024 год.
Цена 2,35 млн ₽; цена не менялась с 04.08.2026.
Рейтинг 48/100 · уверенность 46 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 24,9 сот. = 978 тыс. → дом ≈1,37 млн ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км, 74 тыс.–74 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈2,47 млн ₽; аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть; в описании: газ.
До ст. Никулки ≈8,8 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №6219
Рейтинг 48/100 · уверенность 46 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 1 (разброс ₽/м² —); данные есть по 38 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 6.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 5.1 |
| участок | 5 | 100 % | 10.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 83 % | 21.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 5.3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 39 286 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 978 000 ₽ (24,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 372 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Павловичи д. | 50 сот. | 1 490 000 | 29 800 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новая д. | 3 сот. | 195 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бардуково д. | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Новая д. | 18,9 сот. | 400 000 | 21 164 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Бардуково д. | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Бардуково д. | 20 сот. | 1 950 000 | 97 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Бардуково д. | 28 сот. | 1 400 000 | 50 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Новая д. | 14 сот. | 770 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Новая д. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Новая д. | 21 сот. | 750 000 | 35 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 123,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 472 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 73 636 / 73 636 / 73 636 |
| цена объекта | 2 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 997 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | аналогов мало — прибыль не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 1 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 17.4 км | Гусенки д. | 110 м² | 33 сот. | 8 100 000 | 73 636 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.08.2026 | 2 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 350 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается одноэтажный дом 123,6 м2 на участке площадь указана со вторым этажом, 25 соток (ЛПX), по адресу Московская область, Талдомский район, д. Павловичи. Дом, щитовой 8х10 м., на свайном фундаменте, утеплен по контуру, обшит сайдингом, пластиковые окна, свободной планировки, рассчитан на три жилые комнаты и большую кухню-гостиную, коридор и с/у, а так же сделать 2-ой, этаж, можно использовать, как жилой дом, так и как временное жилье для строительства основного дома или можно разбить участок на несколько и возвести домики для сдачи в аренду. К дому подведено электричество 15 кВт, что позволяет обслуживать (отапливать) дом на электричестве и обходиться без газоснабжения. Есть возможность подвести централизованную воду. Газ в 30 метрах от участка, входит в социальную программу по газификации. Дом расположен в экологически чистом районе, в центе деревни, участок полностью огорожен, круглогодичный подъезд, до въезда на участок, дорога грунтовая, отличное место для уединения и отдыха на природе. Место пользуется огромным спросом потому как, рыбалка, грибы, ягоды, в 30 метрах от дома, раскинулось озеро, богатое окунем и карасём. Участок расположена в 85 км от МКАД по Дмитровскому шоссе, в д. Павловичи с развитой инфраструктурой, д/сад, школа, различные магазины, супермаркет "Верный"и ПВЗ, медицинский пункт, аптека Добраться до первозданной природы, которая находится, всего, в 85 км от Москвы, можно, как на личном транспорте (дорогу, идеально чистят зимой), так и на электричке, до ст. Вербилки, далее, на автобусе (20 минут). Приглашаю приехать, посмотреть и оценить все прелести загородного дома. Звоните договоримся о просмотре!