Дмитровское ш., 61 км от МКАД
Мельчевка пос., Дмитровский гор. округ
Дом 72 м², участок 10 сот.
Цена 3,35 млн ₽; цена не менялась с 30.09.2025.
Рейтинг 19/100 · уверенность 59 %
Земля ≈78 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 785 тыс. → дом ≈2,56 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 37 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈1,34 млн, покупка после торга ≈2,85 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,92 млн / целевая ≈3,53 млн / пессимист. ≈3,13 млн → от пессимистичной прибыль −1,05 млн ₽, маржа −34 %, ROI −25 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Соревнование ≈7,2 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №6216
Рейтинг 19/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 60 % | 3.7 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 12 % | 1.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 78 472 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 785 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 565 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 625 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Мельчевка пос. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мельчевка пос. | 9 сот. | 850 000 | 94 444 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мельчевка пос. | 9 сот. | 800 000 | 88 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Автомобилист СНТ | 13 сот. | 1 450 000 | 111 538 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Автомобилист СНТ | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Автомобилист СНТ | 16 сот. | 1 200 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Автомобилист СНТ | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Агат СНТ | 12,6 сот. | 900 000 | 71 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Агат СНТ | 14 сот. | 1 300 000 | 92 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Орево д. | 9,1 сот. | 1 092 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 143 / 50 802 / 68 475 |
| цена объекта | 3 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 847 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 919 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 723 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 527 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 135 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 052 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Тимофеево д. | 71,2 м² | 9,6 сот. | 8 250 000 | 115 871 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Глазачево д. | 70 м² | 9 сот. | 3 800 000 | 54 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Поречье СНТ | 74,1 м² | 6,2 сот. | 2 860 000 | 38 596 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Восток СНТ | 75 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 54 667 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Зарница СНТ | 70 м² | 6,2 сот. | 2 600 000 | 37 143 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Дружба-7 СНТ | 71,1 м² | 15 сот. | 3 450 000 | 48 523 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Бобры СНТ | 74,8 м² | 6,8 сот. | 3 800 000 | 50 802 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Бауманец СНТ | 77,4 м² | 7 сот. | 5 300 000 | 68 475 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Моники СНТ | 74 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 60 811 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Татищево пос. | 74,8 м² | 6,8 сот. | 3 800 000 | 50 802 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.09.2025 | 3 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 350 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уникальный дом с баней в живописном уголке Московской области, в районе пос. Мельчевка, всего в 63 км от МКАД по Дмитровскому шоссе и в 20 км от города Дмитров. Этот объект идеальное решение для тех, кто мечтает о спокойной загородной