Дмитровское ш., 42 км от МКАД
Яхрома г., Дмитровский гор. округ
Дача 60 м², участок 7 сот., кирпич.
Цена 1,49 млн ₽; цена не менялась с 23.06.2026.
Рейтинг 43/100 · уверенность 54 %
Земля ≈149 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,04 млн → дом ≈449 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 48 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,24 млн / целевая ≈2,91 млн / пессимист. ≈2,59 млн → от пессимистичной прибыль ≈122 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 5 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Малиновские луга ≈2,2 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6210
Рейтинг 43/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 10 % | 4.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 16.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6.4 |
| участок | 5 | 27 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 93 % | 14.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 148 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 041 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 449 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 483 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | 7,5 сот. | 3 500 000 | 466 667 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 7,2 сот. | 788 000 | 109 444 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 15 сот. | 5 500 000 | 366 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 6 сот. | 1 425 000 | 237 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Мичуринец СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 6 сот. | 1 320 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | 11,2 сот. | 8 500 000 | 758 929 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 945 / 54 974 / 64 286 |
| цена объекта | 1 490 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 266 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 236 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 074 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 912 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 589 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 122 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Астра СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 58 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Горняк СНТ | 73 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 47 945 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Муханки пос. | 77 м² | 9 сот. | 3 999 999 | 51 948 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Малиновка СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 64 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.06.2026 | 1 490 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 490 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам недостроенную дачу в комнате есть погреб глубиной 4 метра, участок расположена на возвышенности, рядом лес очень много Грибов. На участке есть плодовые деревья. Продает собственник все вопросы при встрече, участок 7 соток.