Дмитровское ш., 45 км от МКАД
Шустино д., Дмитровский гор. округ
Дом 45 м², участок 6,1 сот.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 19.05.2026.
Рейтинг 84/100 · уверенность 57 %
Земля ≈234 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 1,43 млн → дом ≈170 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 36 тыс.–127 тыс. ₽/м², медиана 91 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,06 млн / целевая ≈3,65 млн / пессимист. ≈3,25 млн → от пессимистичной прибыль ≈987 тыс. ₽, маржа 30 %, ROI 44 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 80 км ≈3,7 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №6203
Рейтинг 84/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 87 % | 39.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 15.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.6 |
| участок | 5 | 19 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 234 423 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 430 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 170 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 778 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Шустино д. | 15,3 сот. | 3 900 000 | 254 902 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Шустино д. | 7,6 сот. | 2 500 000 | 328 947 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шустино СНТ | 8 сот. | 2 350 000 | 293 750 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шустино д. | 8,1 сот. | 2 025 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шустино д. | 12 сот. | 1 780 000 | 148 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Самшит СНТ | 15 сот. | 6 500 000 | 433 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ульянки д. | 13 сот. | 2 980 000 | 229 231 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ульянки д. | 20 сот. | 7 500 000 | 375 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ульянки д. | 23,4 сот. | 2 100 000 | 89 744 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ильинское с. | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 264 / 90 761 / 126 582 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 059 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 856 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 653 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 247 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 987 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Афанасово д. | 45 м² | 7 сот. | 4 600 000 | 102 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Яхрома Ривер дп | 45 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Талица-2 СНТ | 43 м² | 8,1 сот. | 2 310 000 | 53 721 | снято (цена объявления) 26.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Морозки СНТ | 46 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 108 696 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Голубые Ели СНТ | 45 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 111 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Батюшково с. | 47,4 м² | 7,5 сот. | 6 000 000 | 126 582 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Благовещенское д. | 48 м² | 8 сот. | 3 890 000 | 81 042 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Виктория-2 СНТ | 46 м² | 9 сот. | 3 750 000 | 81 522 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Родник СНТ | 43 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 62 791 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Лесное Эхо КП | 45,5 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 36 264 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.05.2026 | 2 100 000 | история площадки |
| 27.05.2026 | 1 900 000 (−200 000) | история площадки |
| 01.06.2026 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 23.07.2026 | 1 600 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в СНТ Шустино Дмитровского района. В доме подключенное электричество, бойлер (вода подается из летнего водопровод). В хозблоке имеется накопительный бойлер, душевая кабина. На участке- туалет. Рядом пруд с пляжем, местами для рыбной ловли. Один взрослый собственник, документы собраны для продажи. Кадастровый номер 50:04:0180203:77.