Дмитровское ш., 63 км от МКАД
Опал СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 41 м², участок 10 сот.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 06.05.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 53 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 499 тыс. → дом ≈1,9 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 12 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈820 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,93 млн / целевая ≈1,74 млн / пессимист. ≈1,55 млн → от пессимистичной прибыль −1,31 млн ₽, маржа −85 %, ROI −46 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Соревнование ≈4,7 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6192
Рейтинг 21/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 77 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 10.3 |
| торг | 5 | 27 % | 1.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 79 % | 5.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 49 925 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 499 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 901 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 46 366 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Опал СНТ | 20 сот. | 750 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Надежда-М СНТ | 11,6 сот. | 1 500 000 | 129 310 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Надежда-М СНТ | 7,5 сот. | 1 150 000 | 153 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Репка СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Репка СНТ | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 7 Участок пос. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Иванушка СТ | 9 сот. | 700 000 | 77 778 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 7 Участок пос. | 7,7 сот. | 200 000 | 25 974 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ивушка СТ | 10 сот. | 499 000 | 49 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Надеждино д. | 7,4 сот. | 743 600 | 100 486 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 41 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 820 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 12 500 / 49 643 / 106 576 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 932 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 835 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 739 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 546 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 314 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −85 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Радуга СНТ | 40,9 м² | 5,5 сот. | 3 300 000 | 80 685 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Чайка-2 ТСН | 41 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 42 683 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Заря СНТ | 40 м² | 7 сот. | 1 300 000 | 32 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Госкомстат СНТ | 42 м² | 6,5 сот. | 3 500 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Молоко СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Пчелка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Радуга-7 СНТ | 44,1 м² | 6 сот. | 4 700 000 | 106 576 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Дружба-7 СНТ | 40 м² | 6,3 сот. | 500 000 | 12 500 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Надежда-М СНТ | 35 м² | 10 сот. | 1 900 000 | 54 286 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Заречный СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.05.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 11.07.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача, участок 10сот. В очень хорошем месте для отдыха рядом река 200метров (канал им. Москвы), пляж, лес, грибные-ягодные места. Хорошее сообщение с Москвой. Рядом автобусная остановка 1раз в 1,5 ходит автобус Дмитров Запрудня, можно дойти пешком до станции ж. Д. Савеловского направления. На участках есть магазин. На участке есть плодовые деревья и кустарники. Один хозяин. Цена 2400000 руб. Торг уместен (конкретика).