Дмитровское ш., 52 км от МКАД
Пыхино д., Дмитровский гор. округ
Дом 63,7 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 3,1 млн; первая цена 3,1 млн ₽ от 17.05.2025.
Рейтинг 27/100 · уверенность 64 %
Земля ≈78 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 623 тыс. → дом ≈1,58 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–61 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈974 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,06 млн / целевая ≈1,85 млн / пессимист. ≈1,65 млн → от пессимистичной прибыль −1,2 млн ₽, маржа −73 %, ROI −42 %.
Коммуникации: канализация — есть; в описании: баня, скважина.
До ст. пл. 68 км ≈9,5 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6191
Рейтинг 27/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 2.6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 44 % | 6.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 77 898 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 623 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 577 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 757 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Пыхино д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Плетневка СНТ | 10 сот. | 470 000 | 47 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Плетневка СНТ | 9,2 сот. | 700 000 | 76 087 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Пыхино СНТ | 10 сот. | 2 150 000 | 215 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Радуга-1 ТСН | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Андреянцево д. | 8,5 сот. | 999 860 | 117 631 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Простор СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Якоть с. | 13 сот. | 2 400 000 | 184 615 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Якоть с. | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Якоть с. | 37 сот. | 815 000 | 22 027 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 63,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 974 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 143 / 32 624 / 60 769 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 061 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 958 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 855 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 649 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 195 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −73 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Полесье СНТ | 65 м² | 10 сот. | 3 950 000 | 60 769 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Рассвет СНТ | 64 м² | 7 сот. | 2 800 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Соколово СНТ | 70 м² | 10 сот. | 7 490 000 | 107 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Рассвет СНТ | 65 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 35 385 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Отрадное СНТ | 52,5 м² | 10 сот. | 900 000 | 17 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Юность СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 22 500 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Пальчино д. | 70 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 25 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Каменки СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Зеленый Дол СНТ | 58,6 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 29 863 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Плоцкий Луг ТСН | 67,8 м² | 8 сот. | 6 900 000 | 101 770 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.05.2025 | 3 100 000 | история площадки |
| 23.07.2025 | 2 500 000 (−600 000) | история площадки |
| 27.10.2025 | 2 100 000 (−400 000) | история площадки |
| 14.11.2025 | 1 950 000 (−150 000) | история площадки |
| 30.11.2025 | 2 200 000 (+250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом из бруса, баня 6*2.2М, Плодово-ягодные деревья, скважина 80м, туалет в доме и на улице, душевая кабина. Дом под Ижс с постоянной пропиской. В 10мин. Хотьбы автобусная остановка, каждый час ходит автобус прямое сообщение с г. Дмитрова (20км). Напольный кондиционер остаётся.