Дмитровское ш., 68 км от МКАД
Былино д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 36 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,3 млн ₽, снижали с 1,45 млн; первая цена 1,45 млн ₽ от 18.05.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 62 %
Земля ≈25 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 151 тыс. → дом ≈1,15 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 8 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,18 млн / целевая ≈1,06 млн / пессимист. ≈946 тыс. → от пессимистичной прибыль −779 тыс. ₽, маржа −82 %, ROI −45 %.
Коммуникации: колодец; отопление — печь.
До ст. Вербилки ≈16,5 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6189
Рейтинг 16/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 9.8 |
| торг | 5 | 69 % | 4.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 25 220 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 151 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 149 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 917 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Былино д. | 6,3 сот. | 530 000 | 84 127 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Былино д. | 15 сот. | 400 000 | 26 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Луч СНТ | 6,2 сот. | 480 000 | 77 419 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Былино д. | 30 сот. | 1 200 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Былино д. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Лесное Озеро-2 ДНТ | 6,3 сот. | 140 000 | 22 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Лесное Озеро-2 СНТ | 13 сот. | 225 000 | 17 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Лесное Озеро-2 СНТ | 5 сот. | 650 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Лесное Озеро-2 СНТ | 19 сот. | 470 000 | 24 737 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Лесное Озеро-2 ДНТ | 9 сот. | 450 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 7 500 / 32 666 / 55 556 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 182 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 123 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 064 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 946 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -779 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −82 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.1 км | Маяк-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 299 000 | 32 475 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Океан СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 27 778 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Сокольники СНТ | 35 м² | 6 сот. | 650 000 | 18 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Приветино СНТ | 35 м² | 6 сот. | 850 000 | 24 286 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Красные Всходы СНТ | 40 м² | 6 сот. | 300 000 | 7 500 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.4 км | Дзержинец СНТ | 36 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | Полесье СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 34 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Якоть СНТ | 33,4 м² | 6 сот. | 1 520 000 | 45 509 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.6 км | Технолог СНТ | 37 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 48 649 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Рассвет СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 32 857 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.05.2026 | 1 450 000 | история площадки |
| 19.06.2026 | 1 400 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.06.2026 | 1 300 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача с домом из бруса площадью 36 м2,. Двухэтажное строение расположено на участке 6 соток. На участке есть колодец. В доме полностью заменена электропроводка. Один собственник.