Дмитровское ш., 16 км от МКАД
Марфино д., Одинцовский гор. округ
Дача 40 м², участок 2 сот.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,1 млн; первая цена 3,1 млн ₽ от 09.07.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 50 %
Земля ≈309 тыс. ₽/сот. × 2 сот. = 618 тыс. → дом ≈2,38 млн ₽, 60 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 100 тыс.–138 тыс. ₽/м², медиана 116 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,89 млн / целевая ≈4,41 млн / пессимист. ≈3,92 млн → от пессимистичной прибыль ≈565 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 17 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Катуар ≈3,8 км по прямой; до МКАД 16 км, на машине ≈23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6188
Рейтинг 42/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 34 % | 15.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 22 % | 1.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.6 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 309 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 618 000 ₽ (2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 382 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 59 550 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Марфино д. | 10 сот. | 2 890 000 | 289 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Марфино с. | 18 сот. | 18 500 000 | 1 027 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Марфино с. | 5,5 сот. | 2 950 000 | 536 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Марфино д. | 6,6 сот. | 2 442 000 | 370 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Марфино с. | 9 сот. | 4 635 000 | 515 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Марфино д. | 5,9 сот. | 6 000 000 | 1 016 949 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Марфино с. | 12,3 сот. | 5 500 000 | 447 154 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Марфино д. | 36,7 сот. | 10 028 500 | 273 256 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Марфино с. | 6,7 сот. | 5 630 000 | 840 299 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Марфино с. | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 100 000 / 115 556 / 138 235 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 894 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 649 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 405 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 915 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 565 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.7 км | Троицкое с. | 41 м² | 1 сот. | 4 920 000 | 120 000 | снято (цена объявления) 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Сигнал СНТ | 36 м² | 1 сот. | 4 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Подрезово СНТ | 34 м² | 3 сот. | 4 700 000 | 138 235 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Троицкое с. | 50 м² | 1 сот. | 5 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 3 100 000 | история площадки |
| 18.07.2026 | 3 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 07.08.2026 | 3 000 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача летняя, утеплённая. Не Снт ни каких сборов нет, подробно всё расскажу по телефону. Прописки нет. Ипотеки нет. Официально 2 сотки в собственности, есть рядом еще 4, ими нужно заниматься. Межевание в процессе.