Дмитровское ш., 74 км от МКАД
Стрелка СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 41 м², участок 7,8 сот., каркас.
Цена 1,35 млн ₽, снижали с 1,9 млн; первая цена 1,9 млн ₽ от 21.07.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 55 %
Земля ≈20 тыс. ₽/сот. × 7,8 сот. = 153 тыс. → дом ≈1,2 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 26 тыс.–57 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈1,15 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,47 млн / целевая ≈1,32 млн / пессимист. ≈1,17 млн → от пессимистичной прибыль −696 тыс. ₽, маржа −59 %, ROI −37 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть; в описании: баня, колодец.
До ст. Никулки ≈5,4 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6187
Рейтинг 26/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 112 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 6.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 74 % | 4.5 |
| участок | 5 | 35 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 31 % | 4.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 19 647 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 153 000 ₽ (7,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 197 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 195 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Стрелка СНТ | 9 сот. | 875 000 | 97 222 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Талицы д. | 11,5 сот. | 300 000 | 26 087 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Калинка СНТ | 11,2 сот. | 300 000 | 26 786 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Талица СТ | 12 сот. | 210 000 | 17 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Калинка СНТ | 40 сот. | 2 000 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Калинка ДП | 24 сот. | 300 000 | 12 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Калинка СНТ | 24,4 сот. | 849 000 | 34 795 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Аэрофлот СНТ | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Аэрофлот СНТ | 9,4 сот. | 120 000 | 12 766 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Надежда-37 СНТ | 12 сот. | 690 000 | 57 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 41 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 556 / 29 800 / 56 800 |
| цена объекта | 1 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 147 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 465 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 392 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 318 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 172 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -695 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −59 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.9 км | Красная Пресня СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 840 000 | 56 800 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | Дружба СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 25 556 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Былино д. | 50 м² | 6,2 сот. | 1 490 000 | 29 800 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.07.2026 | 1 900 000 | история площадки |
| 25.07.2026 | 1 650 000 (−250 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 1 550 000 (−100 000) | история площадки |
| 05.08.2026 | 1 450 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.08.2026 | 1 350 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 350 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продажа От Собственника! Униkaльhость: Садовый домик на опушке леса мечта рыболова, грибника и садовода, вне Снт, земля в собственности без обязательных годовых взносов, продажа от собственника по кадастровой стоимости. * Угловой участок 7,8 соток без соседей по всем сторонам с неограниченной возможностью увеличения площади участка. * Территория участка позволяет разместить дополнительные строения (дом, баню). * Подъезд с шоссе до участка асфальтирован. * От участка до р. Волга на машине 35 минут! * Экологически чистый район с грибными лесами, ягодами, с чистейшим воздухом и ароматами разнотравья и сосны. Транспортная доступность: * 95 км от Мкад по Дмитровскому шоссе. * Ближняя станция Савеловского. Направления ст. Вербилки. Описание: * Подъезд к участку с уличным освещением и видеонаблюдением. * Заезд через автоматические ворота. * Для рыбаков поблизости пруды в д. Дубки и д. Бурцево, д. Павловичи с озером и р. Веля и р. Дубна. * Редкие грибные места с дикоросами. * Деревенский магазин в д. Дубки (продукты, овощи, хозтовары), м-н Верный, Пвз Озон, строй материалы, рядом ферма (молоко, сметана, творог, масло, свежее мясо). * Круглогодичный вывоз мусора. * Регулярная чистка снега. * Пруд для купания. На участке: * Электричество с возможностью отопления конвекторами. *Печка с возможностью обогрева дома. * Летний душ с электроподогревом. * Колодец с чистой питьевой водой. * Хозблок для хранения инвентаря. * По периметру участка имеется забор требующий ремонта. Дом: * Садовый каркасный дом с утеплителем 41 кв. М., 2 этажа, 4 спальных места, кухня. * Мобильный интернет + возможность подключить проводной. * Цифровая антенна ловит ТВ программы. * Оформлен почтовый адрес в 2026 г по новым регламентам. Показ осуществляется Только потенциальным покупателям (не риэлторам) каждую субботу с 9:00. Документы готовы к продаже. Продажа без использования материнского капитала, ипотеки.