Дмитровское ш., 28 км от МКАД
Фелисово д., Мытищи гор. округ
Дом 24 м², участок 7 сот., дерево, 2006 год.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 59/100 · уверенность 56 %
Земля рядом ≈542 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 122 тыс.–202 тыс. ₽/м², медиана 147 тыс.
Ремонт ≈280 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,35 млн / целевая ≈3,92 млн / пессимист. ≈3,48 млн → от пессимистичной прибыль ≈737 тыс. ₽, маржа 21 %, ROI 27 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; свет — есть; в описании: скважина, газ.
До ст. Катуар ≈8,1 км по прямой; до МКАД 28 км, на машине ≈34 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6181
Рейтинг 59/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 54 % | 26.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 53 % | 3.8 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 542 407 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 3 797 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Эко СНТ | 6,1 сот. | 6 434 790 | 1 054 884 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Фелисово д. | 8,3 сот. | 4 615 000 | 556 024 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Фелисово д. | 11 сот. | 4 200 000 | 381 818 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Фелисово д. | 5,2 сот. | 4 800 000 | 923 077 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Фелисово д. | 6,5 сот. | 3 732 540 | 574 237 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Фелисово д. | 12,1 сот. | 6 152 120 | 508 440 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Фелисово д. | 7,7 сот. | 4 427 500 | 575 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Эко СНТ | 5,2 сот. | 3 008 722 | 578 600 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Фелисово д. | 5,2 сот. | 2 796 912 | 537 868 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Фелисово д. | 13,6 сот. | 21 500 000 | 1 580 882 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 280 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 121 667 / 146 667 / 201 613 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 352 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 134 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 917 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 482 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 737 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 27 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.4 км | Катюшки-1 СНТ | 31 м² | 5,4 сот. | 6 250 000 | 201 613 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Семеновское СНТ | 30 м² | 6 сот. | 3 650 000 | 121 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.7 км | Ивакино-1 СТСН | 30 м² | 5 сот. | 4 400 000 | 146 667 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Екатерина. Продаётся участок 7,11 сотки в деревне Фелисово, городской округ Мытищи Московской области, примерно в 26 - 30 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. Доехать от МКАД на машине можно ориентировочно за 25 - 35 минут. Участок в очень красивом, зелёном месте: рядом поле, вокруг лес, чистый воздух, тишина. Это настоящий лесной формат загородной жизни летом много грибов и ягод, можно прямо из дома ходить в лес на прогулки, за грибами, черникой и земляникой. Подойдёт тем, кто любит природу и хочет отдыхать от города. На участке подведено электричество, есть своя скважина с водой. По периметру газ. Стоит небольшой дачный домик: терраса, небольшая кухня и отдельная спальная комната. Дом старенький, но аккуратный, отлично подойдёт как временное жильё на период строительства основного большого дома или как летняя дача для отдыха. Есть большой гараж, в который помещается автомобиль, а также несколько хозяйственных построек (бывший курятник и хозблоки), которые можно использовать как кладовые, мастерскую или переделать под баню. К дому есть удобный подъезд с двух сторон участка спереди и сзади. В радиусе 5 - 10 минут езды продуктовые магазины, аптека, школа, детский сад, кафе, АЗС и магазины стройматериалов. А так же пляж и гольф клуб. Участок идеально подойдёт для тех, кто хочет построить свой загородный дом или семейную дачу в красивом лесном месте, с возможностью купаться на ближайших пляжах и при этом быстро добираться до Москвы. Собственник один, долей и совладельцев нет, документы в порядке, быстрый выход на сделку. Звоните, уважаемые покупатели, и коллеги.