Новорязанское ш., 83 км от МКАД
Каштан СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 81 м², участок 12 сот., дерево.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 06.11.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 64 %
Земля ≈41 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 496 тыс. → дом ≈2,5 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 9 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,22 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,72 млн / целевая ≈3,35 млн / пессимист. ≈2,98 млн → от пессимистичной прибыль −793 тыс. ₽, маржа −27 %, ROI −21 %.
Коммуникации: канализация — есть; газ — баллоны; отопление — печь; в описании: баня, скважина.
До ст. Нерская ≈2,7 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 45 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №618
Рейтинг 23/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 26 % | 3.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 41 367 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 496 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 504 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 914 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Каштан СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Подмосковье СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Каштан СНТ | 24 сот. | 900 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заря СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Надежда-2 СНТ | 6,3 сот. | 440 000 | 69 841 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Надежда СНТ | 13,9 сот. | 650 000 | 46 763 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Надежда СНТ | 12,3 сот. | 1 200 000 | 97 561 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Импульс СНТ | 13,9 сот. | 550 000 | 39 568 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Комплект СНТ | 6,2 сот. | 830 000 | 133 871 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Салют СНТ | 6 сот. | 100 000 | 16 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 81 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 220 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 8 929 / 42 222 / 70 625 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 721 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 535 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 349 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 977 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -793 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Каштан СНТ | 84 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 23 214 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Подмосковье СНТ | 90 м² | 12 сот. | 3 800 000 | 42 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Ильинское СНТ | 84 м² | 6 сот. | 750 000 | 8 929 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | 79,6 м² | 11 сот. | 9 500 000 | 119 347 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | 76,1 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 45 992 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.9 км | 80 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 52 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | Каштан СНТ | 69,6 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 33 764 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Заволенье д. | 80 м² | 10 сот. | 5 650 000 | 70 625 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заря СНТ | 92 м² | 7 сот. | 5 000 000 | 54 348 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Москва СНТ | 72 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 39 583 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.11.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 3 000 000 |
Описание
Мечтаете о собственном загородном уголке для отдыха всей семьёй? Это предложение заслуживает вашего внимания! Просторный двухэтажный дом площадью 81 м2 на участке 12 соток с баней и всем необходимым для комфортного отдыха и проживания. О ДОМЕ: - Два этажа: первый бревенчатый, второй брусовой. - Ленточный фундамент. - Пластиковые окна. - Печь отапливает оба этажа. - Вода заведена в дом, две скважины. - Душ и туалет в доме. - Бойлер в доме и бане. - Электричество 5 кВт. - Септик на 4 резервуара. - Для удобства предусмотрены газовые баллоны. Планировка: - Первый этаж: терраса, кухня, две комнаты, душ и туалет. - Второй этаж: три комнаты. НА УЧАСТКЕ 12 СОТОК: - Баня площадью 40 м2 - Теплица. - Летняя кухня. - Хозяйственные блоки. - Плодово-ягодные насаждения: яблони, груши, слива, красная смородина, клубника и малина Земля очень плодородная настоящий рай для любителей сада и огорода! Преимущества предложения: - Просторный двухэтажный дом. - Большой ухоженный участок. - Собственная баня. - Вода в доме. - Всё для семейного отдыха и загородной жизни! Не упустите возможность приобрести свой уютный загородный уголок!