Дмитровское ш., 59 км от МКАД
Большое Прокошево д., Дмитровский гор. округ
Дом 151 м², участок 13,6 сот., каркас, 2024 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 08.04.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 56 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 13,6 сот. = 1,04 млн → дом ≈2,46 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 50 тыс.–63 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈3,02 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,96 млн / целевая ≈7,17 млн / пессимист. ≈6,37 млн → от пессимистичной прибыль ≈377 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 6 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 71 км ≈1,7 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6178
Рейтинг 40/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 13 % | 5.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 11.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 87 % | 5.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 68 % | 10.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 037 000 ₽ (13,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 463 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 311 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Большое Прокошево д. | 7,5 сот. | 1 150 000 | 153 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Большое Прокошево д. | 15 сот. | 2 100 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Костино д. | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Костино с. | 20 сот. | 3 950 000 | 197 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Костино с. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Бабкино д. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Бабкино д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Костино СНТ | 14,6 сот. | 1 450 000 | 99 315 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Костино с. | 20 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Костино с. | 10,4 сот. | 1 691 200 | 162 615 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 151 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 020 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 938 / 49 938 / 63 051 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 965 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 567 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 168 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 372 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 377 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Дмитровское полесье КП да: «с/у» + «под ключ» | 156 м² | 13 сот. | 16 850 000 | 108 013 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Новинки д. да: «санузел» + «отделка» | 147,5 м² | 13 сот. | 9 300 000 | 63 051 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Новинки КП да: «санузел» + «отделка» | 160 м² | 12,5 сот. | 7 990 000 | 49 938 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Новинки д. да: «санузел» + «отделка» | 160 м² | 12,5 сот. | 7 990 000 | 49 938 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.04.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочная продажа! Продается недостроенный дом на большом участке почти 14 соток - при желании можно разделить - дом стоит на одной крайней стороне участка. Дом стоит на склоне красивый вид на небольшой водоем недалеко. Каркасный дом, без внутренней отделки. Предусмотрен погреб (уже выкопан), внутреннюю планировку можно выполнить по своему желанию, но могу и отдать проект по дому. Развитая инфраструктура в деревни, есть Дикси, пятёрочка, ВБ, Озон, ЯМ; почта, школа, садик, церковь. До Дмитрова 10 минут на машине. Тихое, спокойное место - самая граница деревни.