Новорязанское ш., 49 км от МКАД
Толмачево д., Раменский гор. округ
Дом 110 м², участок 20 сот., щитовой.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 06.11.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 55 %
Земля ≈101 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 2,02 млн → дом ≈985 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 34 тыс.–205 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈2,2 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,41 млн / целевая ≈5,77 млн / пессимист. ≈5,13 млн → от пессимистичной прибыль ≈379 тыс. ₽, маржа 7 %, ROI 8 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — нет; газ — баллоны; отопление — нет; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Радуга ≈17,4 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №617
Рейтинг 42/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 361 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 16 % | 6.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 89 % | 13 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 773 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 015 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 985 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 955 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Толмачево д. | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Толмачево д. | 6,2 сот. | 1 150 000 | 185 484 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Толмачево д. | 40 сот. | 6 000 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Толмачево д. | 14 сот. | 2 100 000 | 150 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Толмачево д. | 9,7 сот. | 1 000 000 | 103 093 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Толмачево д. | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Толмачево д. | 7,9 сот. | 865 000 | 109 494 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Толмачево д. | 16,3 сот. | 3 500 000 | 214 724 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Квартал 6-6 дп | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Квартал 6-6 дп | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 110 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 750 / 61 506 / 204 918 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 411 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 090 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 770 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 129 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 379 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.6 км | Сельцо д. | 122 м² | 10 сот. | 25 000 000 | 204 918 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | М-5 Урал 46-й км | 80 м² | 10 сот. | 2 700 000 | 33 750 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Зеленый Луг-1 СНТ | 94,3 м² | 10 сот. | 5 800 000 | 61 506 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.11.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 3 000 000 |
Описание
Дом два этажа, на 1-м этаже теплые полы- в ванной, в коридоре и на кухне, окна стеклопакеты, большая терраса вокруг дома, под облицовку сайдингом. газ баллонный, вся мебель остается, холодильник (на кухне) остается, газовая (электрическая) плита остается, на втором этаже есть комната под ванную, на участке расположен отдельно стоящий домик площадь 20 метров, в домике проведено электричество, дом граничит с лесом с двух сторон. В собственности 5 лет, один взрослый собственник. Отопления нет (котел не работает) нужно проводить, воды нет ( колодец не работает)