Дмитровское ш., 42 км от МКАД
Яхрома г., Дмитровский гор. округ
Дом 70 м², участок 4 сот., пенобетон.
Цена 3,29 млн ₽, снижали с 3,35 млн; первая цена 3,1 млн ₽ от 22.09.2025.
Рейтинг 46/100 · уверенность 66 %
Земля ≈216 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 863 тыс. → дом ≈2,43 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 58 тыс.–179 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,8 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,52 млн / целевая ≈5,87 млн / пессимист. ≈5,22 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,02 млн ₽, маржа 19 %, ROI 24 %.
Коммуникации: газ — есть.
До ст. Яхрома ≈2 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6169
Рейтинг 46/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 49 % | 20.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 15.2 |
| торг | 5 | 12 % | 0.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 15 % | 2.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 215 714 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 863 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 427 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 671 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 7,5 сот. | 3 500 000 | 466 667 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 15 сот. | 5 500 000 | 366 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 7,2 сот. | 788 000 | 109 444 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 6 сот. | 1 425 000 | 237 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Мостовик СНТ | 7 сот. | 3 135 000 | 447 857 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 6 сот. | 1 320 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 10 сот. | 3 150 000 | 315 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 7,8 сот. | 4 200 000 | 538 462 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 091 / 100 000 / 179 012 |
| цена объекта | 3 290 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 796 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 520 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 194 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 868 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 216 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 019 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | 56,3 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 115 453 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.3 км | Астрецово д. | 80 м² | 5 сот. | 6 000 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | 58 м² | 3 сот. | 5 780 000 | 99 655 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.8 км | Целеево д. | 80,1 м² | 4 сот. | 15 500 000 | 193 508 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | 85 м² | 5,7 сот. | 6 145 000 | 72 294 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.7 км | 90 м² | 5 сот. | 10 000 000 | 111 111 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.3 км | Подчерково с. | 81 м² | 6 сот. | 14 500 000 | 179 012 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | 49,7 м² | 4 сот. | 7 000 000 | 140 845 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.8 км | Целеево д. | 90 м² | 6 сот. | 9 000 000 | 100 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Фабрики 1 Мая пос. | 85,9 м² | 4 сот. | 4 990 000 | 58 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.09.2025 | 3 100 000 | история площадки |
| 23.09.2025 | 2 950 000 (−150 000) | история площадки |
| 11.01.2026 | 3 250 000 (+300 000) | история площадки |
| 01.05.2026 | 3 350 000 (+100 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 3 300 000 (−50 000) | история площадки |
| 30.05.2026 | 3 290 000 (−10 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 290 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаю к продаже жилой дом 70 кв. М. На участке 4 сотки, требуется внутренняя отделка, построен из блоков, газ, свет по границе. Рядом находится церковь, очень хорошая аура, прописка. До города Дмитров 2 км, ходит автобус. Рядом горнолыжные парки: Сорочаны, Волен, парк Яхрома, Степаново. Звоните, приезжайте на просмотр. Собственник.