Дмитровское ш., 48 км от МКАД
Дмитров г., Дмитровский гор. округ
Дом 59,9 м², участок 10 сот., бревно.
Цена 3 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 27.03.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 48 %
Земля рядом ≈233 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: приличные 4 в 10 км, 78 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «2/3 дома») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Дмитров ≈2,3 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6165
Рейтинг 37/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 1 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 17.1 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7.5 |
| участок | 5 | 55 % | 4.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 233 162 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 7,7 сот. | 4 990 000 | 648 052 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 6,5 сот. | 13 000 000 | 2 000 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 13,6 сот. | 3 300 000 | 242 647 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 7,5 сот. | 2 000 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 10 сот. | 17 870 000 | 1 787 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 4,4 сот. | 3 542 000 | 805 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 8,1 сот. | 800 000 | 98 765 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 5 сот. | 3 500 000 | 700 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 6,6 сот. | 805 000 | 121 970 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 59,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 198 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 78 493 / 78 493 / 78 493 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «2/3 дома») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «2/3 дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.5 км | Орудьево с. да: «санузел» + «отделкой» | 58 м² | 10 сот. | 4 500 000 | 77 586 выброс, не в счёт | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Бобры СНТ да: «ванной» + «мебелью» | 63,7 м² | 10,5 сот. | 5 000 000 | 78 493 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Татищево пос. да: «ванных» + «ремонт» | 63,7 м² | 10 сот. | 5 000 000 | 78 493 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Татищево пос. да: «санузлом» + «ремонт» | 63,7 м² | 10,9 сот. | 5 000 000 | 78 493 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.03.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 14.07.2026 | 3 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 000 000 (−800 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Собственник. (Риелторов просьба не беспокоить). Продается 2/3 дома. Вход отдельный. Земля в аренде на 49 лет ( с 2019). Все вопросы по телефону. Возможен торг.