Дмитровское ш., 51 км от МКАД
Отрадное СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 68,6 м², участок 10 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 25.07.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 63 %
Земля ≈89 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 888 тыс. → дом ≈2,61 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 27 тыс.–139 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈1,17 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,56 млн / целевая ≈4,1 млн / пессимист. ≈3,65 млн → от пессимистичной прибыль −499 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −12 %.
Коммуникации: септик; в описании: баня, колодец.
До ст. пл. 71 км ≈8,3 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6159
Рейтинг 22/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 52 % | 3.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 5 % | 0.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 88 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 888 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 612 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 076 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Отрадное СНТ | 11 сот. | 777 777 | 70 707 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Михайловское д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Якоть с. | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Якоть с. | 12 сот. | 4 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | ТЭС СНТ | 21 сот. | 4 750 000 | 226 190 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Якоть с. | 14 сот. | 2 097 000 | 149 786 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Скриплево д. | 8,5 сот. | 899 000 | 105 765 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Якоть с. | 21 сот. | 5 750 000 | 273 810 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Якоть с. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Якоть с. | 37 сот. | 815 000 | 22 027 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 68,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 172 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 143 / 70 306 / 138 889 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 560 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 332 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 104 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 648 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -499 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.5 км | Побережье СНТ | 70 м² | 13 сот. | 1 900 000 | 27 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Новое Сельцо д. | 68 м² | 10 сот. | 4 800 000 | 70 588 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Кунисниково д. | 60 м² | 6 сот. | 4 218 343 | 70 306 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Дружба-6 СНТ | 66,4 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 33 133 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | Селиваново СНТ | 72 м² | 10 сот. | 10 000 000 | 138 889 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Вербилки пгт | 65,4 м² | 6,9 сот. | 5 200 000 | 79 511 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Изумрудный КП | 60 м² | 12 сот. | 22 000 000 | 366 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Озерецкое с. | 77 м² | 6 сот. | 2 490 000 | 32 338 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | 60 м² | 6 сот. | 4 218 343 | 70 306 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 16.1 км | Спортвилль Дмитровка КП | 74 м² | 8,4 сот. | 5 990 000 | 80 946 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер лота: нп-0025399. За объект внесен аванс! Дмитровское шоссе 45 км от Мкад, Снт "Отрадное", вблизи села Якоть. Уютный, новый дом 68.6 кв. М. Для круглогодичного проживания. Утепление стен 150, пол и потолок 200. Фундамент сваи. Строился строительной компанией "Теремъ". Коммуникации: Электричество 7квт (тариф сельский), колодец 5 колец, септик, интернет через роутер Yota, круглосуточное видеонаблюдение. Отопление: электрические конвекторы + теплый пол, управляется через приложение на телефоне. Участок 10 соток, сухой, ровный, правильной прямоугольной формы 25 х 40 метров с лесными деревьями. На участке есть хозпостройка, летний душ с подогревом воды тэном и санузлом, навес. Баня с частичной внутренней отделкой. Круглогодичный подъезд. Членские взносы 12-15 тысяч в год. Имеется личный кабинет в приложении 1С, в котором передаются показания счетчиков. Дом и участок на кадастровом учете. В 1 км расположено Жестылёвское водохранилище. До города Дмитров 20 км. Автобус до города Дмитров в пешей доступности. ЗН03 ВА.