Дмитровское ш., 57 км от МКАД
МИЭМ-2 СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 70 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 1,95 млн; первая цена 1,95 млн ₽ от 27.07.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 62 %
Земля ≈92 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 553 тыс. → дом ≈1,35 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,24 млн / целевая ≈2,02 млн / пессимист. ≈1,79 млн → от пессимистичной прибыль −1,02 млн ₽, маржа −57 %, ROI −36 %.
Коммуникации: в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Орудьево ≈6,6 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6158
Рейтинг 29/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 17 % | 1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 3.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 59 % | 8.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 92 106 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 553 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 347 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 243 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Механизатор СНТ | 15 сот. | 790 000 | 52 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Механизатор СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Непейно д. | 19 сот. | 1 700 000 | 89 474 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Якоть СНТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Непейно д. | 8,5 сот. | 1 250 000 | 147 059 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Якоть СНТ | 5,3 сот. | 1 299 999 | 245 283 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Каскад СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Якоть СНТ | 4,5 сот. | 600 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Непейно д. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 462 / 34 166 / 69 231 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 241 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 129 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 017 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 793 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 022 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −57 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Лесное СНТ | 65 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 18 462 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Камелия СНТ | 65 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 32 308 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Дзержинец СНТ | 65 м² | 9 сот. | 4 500 000 | 69 231 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Салют-2 СНТ | 74 м² | 6 сот. | 1 920 000 | 25 946 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Рыбное пос. | 65 м² | 8,1 сот. | 2 700 000 | 41 538 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Орудьево с. | 70 м² | 7,3 сот. | 3 200 000 | 45 714 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Проходчик СНТ | 60 м² | 7 сот. | 2 100 000 | 35 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Каскад СНТ | 60 м² | 6,5 сот. | 1 600 000 | 26 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Мосгорархив СНТ | 71,6 м² | 6,5 сот. | 3 550 000 | 49 581 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Фиалка СНТ | 72 м² | 7 сот. | 2 400 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.07.2026 | 1 950 000 | история площадки |
| 08.08.2026 | 1 900 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается Дачный Дом из бруса, обшит сайдингом с утеплением, площадью 70 м2. Дом расположен на участке 6 соток в настоящем лесном Снт. Вокруг прекрасный лесной массив с грибами, ягодами и лесными обитателями (белки, зайцы, ежики). В 5 минутах езды на авто отличное место для купания, водохранилище с несколькими пляжными зонами. Двухэтажное строение с косметическим ремонтом включает 4 жилые комнаты ( 3 комнаты на 1-м этаже и одна просторная спальня на мансардном этаже). На закрытой веранде расположена кухня и столовая. Комфортный санузел с душем в доме. На участке имеется скважина для водоснабжения и септик для канализации. Есть плодовые деревья, кустарника, уютная лужайка под соснами для вечерних посиделок. Ближайшая остановка общественного транспорта в пешей доступности. В 5-ти минутах езды на авто несколько магазинов, автозаправка. Вся инфраструктура г. Дмитрова в 25 мин езды на авто.