Новорязанское ш., 58 км от МКАД
Лесная Поляна-1 КП, Раменский гор. округ
Дом 72 м², участок 6 сот., дерево, 2025 год.
Цена 3 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 16.08.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 63 %
Земля ≈95 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 570 тыс. → дом ≈2,43 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 37 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈1,44 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,06 млн / целевая ≈4,56 млн / пессимист. ≈4,05 млн → от пессимистичной прибыль ≈60 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Белоозёрская ≈12,4 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №615
Рейтинг 25/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 3 % | 1.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 20 % | 1.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 18 % | 2.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 95 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 570 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 430 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 750 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Татаринцево с. | 6,8 сот. | 646 900 | 95 132 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Татаринцево с. | 5,9 сот. | 560 500 | 95 000 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Татаринцево с. | 11 сот. | 2 300 000 | 209 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Татаринцево с. | 8,7 сот. | 831 000 | 95 517 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Старая мельница-2 ДНТ | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Татаринцево с. | 5,8 сот. | 595 000 | 102 586 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Татаринцево с. | 13 сот. | 3 250 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лазурный ДНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Татаринцево с. | 7,2 сот. | 684 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Татаринцево с. | 6,2 сот. | 589 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 333 / 71 288 / 100 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 062 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 809 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 556 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 050 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 60 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Лисичкино КП да: «санузел» + «отделка» | 70 м² | 6,3 сот. | 4 390 000 | 62 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Солнечный ДНП да: «санузел» + «мебель» | 75 м² | 6,6 сот. | 2 800 000 | 37 333 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Новое Давыдово КП да: «ванной» + «ремонт» | 72 м² | 6,2 сот. | 5 750 000 | 79 861 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Першино ТСН да: «санузел» + «заезжай и живи» | 65 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.08.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 21.08.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 24.10.2026 | 3 100 000 (−400 000) | история площадки |
| 06.11.2026 | 3 000 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный каркасный дом с террасой. На участке много деревьев, плодовитая земля. Поселок заселен почти на половину. Единственный минус дома - нужно менять полы. Так же остаётся весь материал для установки забора. До МКАД на автомобиле - 55 мин.