Дмитровское ш., 35 км от МКАД
Дзержинец СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 30 м², участок 6 сот., дерево, 2002 год.
Цена 1,3 млн ₽; цена не менялась с 15.08.2026.
Рейтинг 75/100 · уверенность 66 %
Земля ≈212 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,27 млн → дом ≈27 тыс. ₽, 900 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 67 тыс.–175 тыс. ₽/м², медиана 98 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,95 млн / целевая ≈2,65 млн / пессимист. ≈2,36 млн → от пессимистичной прибыль ≈755 тыс. ₽, маржа 32 %, ROI 47 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Икша ≈1,8 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6145
Рейтинг 75/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 94 % | 47 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 19.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 212 209 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 273 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 27 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 900 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Икша пгт | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Березка-2 СНТ | 7,4 сот. | 2 200 000 | 297 297 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Икша пгт | 7,3 сот. | 1 822 500 | 249 658 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Икша пгт | 6 сот. | 3 305 500 | 550 917 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Икша пгт | 7,6 сот. | 1 900 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Березка-2 СНТ | 6 сот. | 3 200 000 | 533 333 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Икша пгт | 8,3 сот. | 1 500 000 | 180 723 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Икша пгт | 6,3 сот. | 1 582 500 | 251 190 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Икша пгт | 8,6 сот. | 2 140 000 | 248 837 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Икша пгт | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 667 / 98 333 / 175 214 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 950 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 802 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 655 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 360 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 755 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Салют СНТ | 32 м² | 7,5 сот. | 3 500 000 | 109 375 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Подосинки пос. | 27 м² | 5 сот. | 2 400 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Свистуха д. | 30 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Мелихово д. | 30 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 98 333 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Капорки д. | 30 м² | 7 сот. | 2 800 000 | 93 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Дзержинец-83 СНТ | 36,1 м² | 6,1 сот. | 3 000 000 | 83 102 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Фрегат СНТ | 33,2 м² | 6,7 сот. | 1 035 000 | 31 175 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Некрасовский пгт | 23,4 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 175 214 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Некрасовский пгт | 22 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 159 091 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Нерощино д. | 35,5 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 98 592 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.08.2026 | 1 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся обычная дача с хоз постройками , в развитом с инфраструктурой садовом товариществе. Не далеко от Москвы. На участке роскошный сад, постройки надо обновить. Кадастровый номер участка 50:04:0040202:121. Проведено межевание, строениям так же присвоены кадастровые номера