Дмитровское ш., 71 км от МКАД
Клюшниково д., Дмитровский гор. округ
Дом 81,4 м², участок 16 сот., бревно, 1957 год.
Цена 2,65 млн ₽; цена не менялась с 31.07.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 68 %
Земля ≈56 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 889 тыс. → дом ≈1,76 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈1,53 млн, покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,66 млн / целевая ≈3,29 млн / пессимист. ≈2,93 млн → от пессимистичной прибыль −854 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −23 %.
Коммуникации: отопление — есть; в описании: печь, колодец.
До ст. Соревнование ≈11 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №6134
Рейтинг 23/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 8 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 31 % | 1.9 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 52 % | 7.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 55 588 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 889 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 761 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 634 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Клюшниково д. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Клюшниково д. | 14,2 сот. | 950 000 | 66 901 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Клюшниково д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Клюшниково д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Клюшниково д. | 18 сот. | 750 000 | 41 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Клюшниково д. | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Клюшниково д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Клюшниково д. | 17 сот. | 920 000 | 54 118 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Давыдково д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Банино д. | 10 сот. | 720 000 | 72 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 81,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 528 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 952 / 43 846 / 54 286 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 657 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 474 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 291 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 926 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -854 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Куликово с. | 81,4 м² | 14 сот. | 2 500 000 | 30 713 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Тимофеево д. | 84,5 м² | 11,9 сот. | 12 500 000 | 147 929 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Печатник СНТ | 83,5 м² | 9 сот. | 2 000 000 | 23 952 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Глазачево д. | 70 м² | 9 сот. | 3 800 000 | 54 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Луч СНТ | 80 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 43 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Абрамцево с. | 87 м² | 10 сот. | 4 700 000 | 54 023 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Петраково д. | 93,5 м² | 13,2 сот. | 8 000 000 | 85 561 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Василево пос. | 84,6 м² | 9 сот. | 3 720 000 | 43 972 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Подвязново д. | 86,8 м² | 12,5 сот. | 2 300 000 | 26 498 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Курьково д. | 84,2 м² | 15 сот. | 3 700 000 | 43 943 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.07.2026 | 2 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 650 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продажа земельного участка с жилым домом Адрес: Московская область, Дмитровский городской округ, деревня Клюшниково, Вишнёвая улица. Описание: Земельный участок: Площадь 16 соток, для ведения личного подсобного хозяйства. Участок ровный, ухоженный, с плодовыми деревьями. Ограждён по периметру. Жилой дом: Площадь 81,4 кв. м, построен из бревна в 1957 году. Состоит из трёх комнат, кухни, столовой и просторной террасы. Коммуникации: Электричество (15 кВт), газовое отопление и русская печь. Газоснабжение проведено в дом. Инфраструктура: На участке расположен колодец (14 колец). Необходимо провести воду в дом. Обеспечен круглогодичный подъезд. Дополнительные возможности: Можно расширить участок до 31 сотки (16 соток в собственности и 15 соток соседнего участка) за 900 000 рублей. Расположение: Рядом находится остановка общественного транспорта, магазины, школа, детский сад и физкультурно-оздоровительный комплекс. Подходит для: Постоянного проживания или использования в качестве дачи. Один владелец, без обременений.