Дмитровское ш., 99 км от МКАД
Роща СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот.
Цена 1,15 млн ₽; цена не менялась с 19.07.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 55 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 421 тыс. → дом ≈729 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 21 тыс.–104 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈978 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,56 млн / целевая ≈2,3 млн / пессимист. ≈2,05 млн → от пессимистичной прибыль −32 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
Коммуникации: колодец; в описании: баня.
До ст. Живописное ≈2,4 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈1 ч 40 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6132
Рейтинг 19/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 108 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 80 % | 11.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 70 220 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 421 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 729 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 150 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Мечта СНТ | 13,8 сот. | 550 000 | 39 855 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Березка-2 СНТ | 12 сот. | 880 000 | 73 333 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Звездочка СНТ | 6 сот. | 490 000 | 81 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Чайка СНТ | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сокол СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Звездочка СНТ | 7,2 сот. | 1 600 000 | 222 222 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Филиппово д. | 15,9 сот. | 1 100 000 | 69 182 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Филиппово д. | 8,6 сот. | 790 000 | 91 860 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Звездочка СНТ | 12 сот. | 510 000 | 42 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Платунино д. | 11 сот. | 1 200 000 | 109 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 296 / 48 000 / 104 167 |
| цена объекта | 1 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 977 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 558 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 430 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 302 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 046 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -31 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Мечта СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Мельдино д. | 54 м² | 6,6 сот. | 2 700 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Весна СНТ | 66 м² | 5 сот. | 5 000 000 | 75 758 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Надежда СНТ | 50 м² | 8 сот. | 4 100 000 | 82 000 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | 66 м² | 5 сот. | 5 000 000 | 75 758 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.3 км | Дутшево д. | 57,1 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 26 270 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Темпы с. | 50 м² | 8,5 сот. | 2 100 000 | 42 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Весна СНТ | 48 м² | 5 сот. | 5 000 000 | 104 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Родник СНТ | 54 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 21 296 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Здоровье СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 46 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.07.2026 | 1 150 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в живописном месте среди лесов. Рядом река Дубна. Со стороны Талдома подъезд отличный. СНТ 80-х годов, огороженная территория, шлагбаум. Участок 99. Участок ровный прямоугольной формы, по одной стороне живая изгородь из красивых елей. На участке плодовые деревья и кустарники. Колодец, баня, сарай. Садовый домик два этажа. Круглогодичный подъезд.