Дмитровское ш., 71 км от МКАД
Новоникольское с., Талдомский гор. округ
Дача 30 м², участок 15 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 30.05.2024.
Рейтинг 25/100 · уверенность 57 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 747 тыс. → дом ≈2,75 млн ₽, 92 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 43 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,63 млн / целевая ≈1,47 млн / пессимист. ≈1,31 млн → от пессимистичной прибыль −2,17 млн ₽, маржа −166 %, ROI −62 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец, газ.
До ст. Никулки ≈2,7 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6125
Рейтинг 25/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 8.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.8 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 49 773 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 747 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 753 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 91 767 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Новоникольское с. | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Новоникольское с. | 11 сот. | 460 000 | 41 818 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новоникольское с. | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новоникольское с. | 11 сот. | 400 000 | 36 364 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Новоникольское с. | 14 сот. | 2 500 000 | 178 571 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новоникольское с. | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новоникольское с. | 16 сот. | 820 000 | 51 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новоникольское с. | 16,5 сот. | 820 000 | 49 697 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новоникольское с. | 5 сот. | 460 000 | 92 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новоникольское с. | 12 сот. | 3 200 000 | 266 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 857 / 55 714 / 70 833 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 632 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 550 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 469 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 306 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 169 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −166 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −62 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Орион СНТ | 30 м² | 9,8 сот. | 1 300 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Глинки д. | 35 м² | 11 сот. | 1 800 000 | 51 429 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Аймусово д. | 25 м² | 12 сот. | 1 500 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Зарница СНТ | 30 м² | 13 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Текстильщик СНТ | 29,2 м² | 12 сот. | 550 000 | 18 836 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Виктория СНТ | 24 м² | 15 сот. | 1 600 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Агрос СТ | 25 м² | 8 сот. | 1 155 000 | 46 200 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Северянин СНТ | 24 м² | 10 сот. | 1 700 000 | 70 833 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Агат СНТ | 35 м² | 12 сот. | 1 500 000 | 42 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Запрудня пгт | 39 м² | 12,3 сот. | 4 800 000 | 123 077 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.05.2024 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю участок 15 соток с баней 6.5х5м. Баня оформлена как гостевой домик, и как баня не использовалась. Построенна из оцилиндрованного бревна диаметром 200мм на ленточном фундаменте. Участок не правильной формы, находится на возвышенности в первой линии от озера, до озера 50м. На участке колодец 12 колец. Газ в этом году провели по границе участка. Очень чистое и живописное место.